Syndicat des copropriétaires : ce que c'est, à quoi il sert, et en quoi il diffère du syndic

Automatiquement. Aucune déclaration n'est nécessaire. Le syndicat existe dès qu'un immeuble est divisé en au moins deux lots. Ces lots doivent appartenir à des propriétaires différents. Chacun doit comprendre une partie privative et une part des parties communes.

En pratique, il apparaît :

• lors de la première vente d'un lot, quand un immeuble existant est mis en copropriété ;
• à la livraison du premier lot, pour un immeuble neuf.

Le syndicat existe même s'il n'est pas encore immatriculé au registre national. Pour prouver son existence, il suffit du règlement de copropriété et du nom du syndic. L'immatriculation reste toutefois obligatoire : voir le registre des copropriétés.

À trois choses, fixées par la loi :

1. Conserver l'immeuble. Il le maintient en bon état et fait faire les réparations nécessaires.
2. L'améliorer. Il peut voter des travaux pour le confort, la sécurité ou la performance énergétique.
3. Administrer les parties communes. Il veille au respect du règlement et vote les contrats nécessaires : syndic, entretien, assurance, nettoyage.

Pour cela, il a des pouvoirs propres. Il élit ou révoque le syndic et le conseil syndical. Il vote chaque année le budget et alimente le fonds de travaux. Il peut emprunter, acheter ou vendre des parties communes, et agir en justice.

Comme c'est une personne juridique, il a son propre patrimoine. Les sommes versées par les copropriétaires lui appartiennent : elles doivent être placées sur un compte bancaire à son nom, jamais sur celui du syndic.

En assemblée générale, où chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix proportionnel à sa part des parties communes. Ces parts s'appellent les tantièmes.

Selon l'importance de la décision, la majorité exigée change. Les décisions courantes se prennent à la majorité des voix exprimées. L'élection du syndic demande la majorité de toutes les voix de l'immeuble. Le déroulement de la séance est expliqué dans l'assemblée générale de copropriété.

Le syndicat répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes. La victime, copropriétaire ou non, doit seulement prouver que le dommage vient de ces parties communes. Elle n'a pas à démontrer une faute du syndicat.

Exemple. Mme Garnier, propriétaire au 3e étage, subit une infiltration par la toiture commune. Le syndicat doit réparer le dommage, même si personne n'a commis de faute. C'est pourquoi il doit être assuré : voir l'assurance de la copropriété.

Dans les autres cas, par exemple un dommage causé par un employé ou une mauvaise gestion, la victime doit prouver une faute du syndicat.

Par son syndic. Mais le syndic doit d'abord y être autorisé par un vote de l'assemblée, à la majorité simple. La résolution précise l'objet de l'action et les personnes visées.

Certaines actions ne demandent pas cette autorisation. C'est le cas du recouvrement des charges impayées, des mesures urgentes ordonnées en référé, ou de la défense quand le syndicat est lui-même attaqué. Le syndic en rend compte à l'assemblée suivante.

Si le syndic ne fait rien contre ses propres fautes, le président du conseil syndical peut agir contre lui. Il lui faut une autorisation expresse de l'assemblée, votée à la majorité de toutes les voix. Pour un litige, faites‑vous conseiller par un avocat.

• Le syndicat coopératif. C'est une forme de syndicat où les copropriétaires gèrent eux-mêmes l'immeuble. Le conseil syndical est obligatoire, sauf dans les petites copropriétés. Ses membres élisent parmi eux le syndic, qui préside le conseil. Un contrôleur des comptes est désigné par l'assemblée. Adopter ou abandonner cette forme se vote à la majorité de toutes les voix.
• Les syndicats secondaires. Dans une résidence de plusieurs bâtiments, les copropriétaires d'un bâtiment peuvent former un syndicat secondaire pour le gérer.
• La fin du syndicat. Il disparaît quand tous les lots appartiennent à un seul propriétaire, ou quand l'immeuble est détruit et non reconstruit. Un bâtiment peut aussi être retiré de la copropriété.
• Le syndicat n'est pas un consommateur. Il ne bénéficie donc pas des protections du droit de la consommation dans ses contrats avec les entreprises.

I Love Immo n'est ni syndic ni avocat : nous ne représentons pas les copropriétés.

À lire aussi : copropriété ou indivision, créer une copropriété et ce que la loi Alur impose en copropriété.

• Le syndicat des copropriétaires, ce sont tous les copropriétaires réunis dans une personne juridique.
• Il naît automatiquement, dès que l'immeuble est partagé en lots entre deux propriétaires au moins.
• Il décide en assemblée générale ; le syndic exécute, le conseil syndical contrôle.
• Il répond, sans faute à prouver, des dommages causés par les parties communes.
• Il agit en justice par son syndic, en général après un vote de l'assemblée.