Les mêmes règles qu'avec une agence
La loi ne distingue pas la vente entre particuliers de la vente par une agence. Le dossier est le même : DPE, état des risques et, selon le bien, plomb, amiante, termites, électricité, gaz, assainissement, bruit des aéroports. Pour un lot de copropriété, la surface Carrez figure dans la promesse.
Le simulateur des diagnostics vous donne la liste pour votre bien. La liste détaillée est dans les diagnostics obligatoires pour vendre.
Le calendrier : quoi faire, et quand
| Étape | Ce que vous devez avoir | Pourquoi |
|---|---|---|
| Avant l'annonce | Le DPE | Ses classes doivent figurer dans l'annonce |
| Annonce | La phrase sur le site Géorisques | Elle est obligatoire dans toute annonce de vente |
| Première visite | L'état des risques, et l'audit pour une maison classée E, F ou G | La loi impose de les remettre dès la première visite |
| Compromis | Le dossier complet, annexé | Il conditionne vos protections de vendeur |
| Acte chez le notaire | Des rapports encore valables | Les documents doivent être valables ce jour-là |
Pour les autres étapes de la vente, de l'estimation à l'acte, voyez vendre entre particuliers : les étapes. Pour la phrase à recopier dans l'annonce, voyez la mention Géorisques.
Commander vos diagnostics sans intermédiaire
Sans agence, vous choisissez vous-même le diagnostiqueur. Quelques réflexes :
- Vérifiez sa certification pour chaque diagnostic demandé.
- Demandez une attestation d'assurance.
- Comparez plusieurs devis, en précisant la surface, l'année de construction et le type de chauffage.
- Regroupez tous les diagnostics en une seule visite si possible.
Voyez comment choisir un diagnostiqueur. L'état des risques, lui, peut être rempli par vous-même : voyez faire ses diagnostics soi-même.
Exemple. Mme Bertrand vend seule sa maison de 1985 à Poitiers. Elle commande le DPE, l'électricité et le gaz trois semaines avant l'annonce. Le DPE donne E : elle fait aussi réaliser l'audit énergétique. Elle prépare l'état des risques la veille de la première visite et remet les deux documents au premier couple venu visiter.
Les erreurs les plus fréquentes sans agence
- Publier l'annonce sans les classes du DPE. C'est une infraction, même pour un particulier.
- Oublier l'audit énergétique d'une maison classée E, F ou G en métropole.
- Signer un compromis sans annexe complète. Le délai de rétractation de l'acheteur peut alors être contesté.
- Laisser expirer l'état termites ou l'état des risques entre le compromis et l'acte. Voyez un diagnostic périmé à la signature.
Les cas particuliers
- Vente à un proche. Les obligations sont les mêmes qu'avec un inconnu.
- Acheteur qui veut tout rénover. Il a droit au dossier complet, même s'il compte démolir l'intérieur.
- Maison sans tout-à-l'égout. Le contrôle de l'assainissement est fait par le service public de la commune. Prévoyez ce délai.
- Vente d'un bien hérité. Les rapports faits du vivant du défunt sont souvent périmés. Voyez les diagnostics en succession.
Ce qu'il faut retenir
- Vendre sans agence ne dispense d'aucun diagnostic.
- Le DPE est nécessaire dès l'annonce, l'état des risques dès la première visite.
- Le dossier complet est annexé au compromis, même rédigé entre particuliers.
- Vérifiez les dates avant l'acte : termites et état des risques ne durent que six mois.
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Les diagnostics de votre vente
La liste des diagnostics qui s'appliquent à votre bien, et des devis de diagnostiqueurs certifiés pour les réaliser.
Questions fréquentes
Mon acheteur est un ami : puis‑je me passer des diagnostics ?
Non. La loi ne fait pas de différence selon que l'acheteur est un proche ou un inconnu. Sans les diagnostics, vous perdez des protections face à un défaut découvert plus tard, et l'amitié n'y change rien.
Le compromis rédigé sans notaire doit‑il contenir les diagnostics ?
Oui. Le dossier est annexé à la promesse de vente, même si vous la rédigez entre particuliers. Beaucoup de vendeurs préfèrent faire rédiger le compromis par le notaire, qui vérifie que rien ne manque.
Combien de temps avant de mettre en vente faut‑il commander les diagnostics ?
Idéalement deux à trois semaines avant de publier l'annonce. Le DPE doit y figurer, et l'état des risques doit être remis dès la première visite. Les rapports de six mois, comme les termites, peuvent être refaits plus tard si la vente traîne.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique), version en vigueur depuis le 11 avril 2024Légifrance
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? (fiche vérifiée le 7 mars 2025)Service-Public.fr
- Que doit indiquer l'annonce d'une vente immobilière ? (fiche vérifiée le 12 septembre 2025)Service-Public.fr
- Article L125-5 du code de l'environnement (état des risques remis dès la première visite), version en vigueur depuis le 1er janvier 2025Légifrance
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