DPE vierge : pourquoi certains DPE n'ont pas d'étiquette, et ce qu'il faut faire

Avant le 1er juillet 2021, deux méthodes coexistaient pour les logements, selon l'ADEME :

• la méthode de calcul, à partir des caractéristiques du bâtiment ;
• la méthode sur factures, à partir de l'énergie réellement consommée pendant les trois années précédentes.

La méthode sur factures s'imposait notamment pour les logements construits avant 1948. Elle s'appliquait aussi quand tout le chauffage était collectif, sans compteur par logement. Si les factures des trois dernières années manquaient, le diagnostiqueur établissait un DPE vierge.

Exemple : Jean-Pierre achète en 2015 une maison de 1930, inoccupée depuis deux ans. Personne ne peut fournir de factures. Son DPE de vente est donc vierge. Ce document a expiré le 31 décembre 2022.

Pour un logement, non. La réforme du 1er juillet 2021 a supprimé la méthode sur factures pour tous les logements. Une seule méthode de calcul s'applique désormais, quelle que soit l'année de construction. Son fonctionnement est expliqué dans le calcul du DPE.

Quand une donnée manque, le calcul ne s'arrête pas. Le logiciel applique une valeur par défaut, souvent défavorable. Le DPE affiche donc toujours une lettre.

Pour les locaux autres que d'habitation, la situation est différente :

Plus rien, pour un logement. Tous les DPE faits avant le 1er juillet 2021 ont cessé d'être valables :

• ceux faits entre 2013 et 2017, le 31 décembre 2022 ;
• ceux faits entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le 31 décembre 2024.

Un DPE vierge de logement ne peut donc plus servir ni pour vendre, ni pour louer. Il ne peut pas non plus recevoir d'attestation de nouvelle étiquette. Le détail des dates figure dans le DPE fait avant juillet 2021.

Faire réaliser un nouveau DPE. Le ministère est clair sur ce point : un logement au DPE vierge ne permet pas au bailleur de prouver la décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2023, il était considéré comme non décent dès la première reconduction tacite du bail.

Concrètement, pour un bailleur :

1. Vérifiez la date du DPE joint au bail. S'il est vierge, il est de toute façon expiré.
2. Rassemblez les factures de travaux et les notices d'équipement du logement.
3. Faites établir un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié.
4. Remettez-le au locataire et appliquez les règles de la classe obtenue : calendrier de décence, gel du loyer pour les classes F et G.

Le locataire, de son côté, peut demander au bailleur un DPE valable. S'il n'obtient rien, il dispose des recours décrits dans la location sans DPE.

Et le loyer ? Un DPE vierge ne permettait pas de prouver que le logement échappait au gel des classes F et G. Aujourd'hui, seul un DPE valable compte. Voyez le gel des loyers.

• Local commercial. Pour obtenir un DPE avec étiquette, fournissez au diagnostiqueur les relevés des trois dernières années. Votre fournisseur d'énergie peut vous les communiquer. Les règles propres à ces locaux sont dans les diagnostics d'un local commercial.
• Logement resté vide longtemps. Ce n'est plus un obstacle : le calcul ne dépend plus des factures. Un DPE avec étiquette peut être établi.
• Copropriété avec chauffage collectif. Le syndic fournit la description des équipements collectifs. Sans elle, le DPE n'est pas vierge, mais il retient des valeurs par défaut pénalisantes.
• Bail en cours. Un DPE vierge annexé à un ancien bail ne rend pas ce bail nul. La question se pose à la reconduction, au renouvellement ou au bail suivant.

À lire aussi : DPE dans l'annonce immobilière.

• Un DPE vierge n'a aucune étiquette : il naissait de l'ancienne méthode sur factures, faute de factures.
• Pour un logement, il n'est plus possible depuis le 1er juillet 2021.
• Tous les anciens DPE vierges de logement ont expiré, au plus tard le 31 décembre 2024.
• Un logement au DPE vierge ne permet pas de prouver la décence : il faut un nouveau DPE.
• Pour un local commercial ou un bureau, un DPE vierge reste possible si les relevés manquent.