Quels logements sont concernés par le gel ?
Les logements du parc privé classés F ou G au DPE, c'est-à-dire les passoires énergétiques. Le gel vaut pour une location vide, une location meublée en résidence principale et un bail mobilité.
Il ne vise pas les locations saisonnières ni les meublés de tourisme. Il ne vise pas non plus les logements classés A à E.
La règle s'applique au bail, à une date précise :
- en métropole, aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022 ;
- en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, depuis le 1er juillet 2024.
En outre-mer, une réserve. Selon l'ANIL (à jour au 29 août 2025), le gel s'applique en Guadeloupe et en Martinique. Il ne s'applique pas encore en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, faute de cadre local pour le DPE. Le ministère indique que des démarches sont en cours dans ces territoires.
La reconduction tacite est la prolongation automatique du bail à son échéance, sans nouvelle signature. Elle suffit à faire entrer le bail dans le gel. Un bail ancien est donc presque toujours concerné aujourd'hui.
Qu'est‑ce qui est interdit exactement ?
Toute hausse du loyer, quel que soit le moment. Le tableau compare un logement classé F ou G à un logement classé E.
| Moment | Logement classé F ou G | Logement classé E |
|---|---|---|
| Révision annuelle prévue au bail | Interdite | Possible, dans la limite de l'indice |
| Hausse pour travaux d'amélioration prévue au bail | Interdite | Possible si une clause la prévoit |
| Nouveau locataire | Loyer au plus égal au dernier loyer du précédent | Loyer libre, sauf règles locales |
| Renouvellement d'un loyer sous-évalué | Interdit | Possible, selon une procédure stricte |
Le loyer de base reste celui en vigueur au moment où le gel s'applique. Vous pouvez toujours le baisser.
Exemple : Françoise loue un deux-pièces classé F, 700 € par mois, avec un bail reconduit en 2025. Son bail prévoit une révision chaque juillet. En juillet 2026, l'indice du 2e trimestre lui aurait permis de passer à 708,07 €. Comme le logement est classé F, elle doit maintenir 700 €. Pour un logement classé E, le calcul se ferait avec notre outil de révision du loyer.
Et à la relocation ?
Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le locataire précédent. Ce plafond vaut même hors des villes où les loyers sont encadrés.
Pour que le nouveau locataire puisse vérifier, le bail doit indiquer le dernier loyer appliqué. C'est obligatoire si le précédent locataire est parti moins de dix-huit mois avant la signature. À défaut, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de compléter le bail dans le mois qui suit son entrée.
Exemple : Bernard reloue en 2026 un studio classé G à Toulouse. Attention : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025. Bernard doit d'abord faire des travaux. Le calendrier complet est expliqué dans le DPE et la location.
Peut‑on augmenter le loyer sans DPE ?
Ce n'est pas une bonne idée. La loi ne traite pas ce cas à part, mais le DPE doit de toute façon être joint au bail. Sans DPE valable, vous ne pouvez pas prouver que le logement échappe au gel. Vous ne pouvez pas non plus prouver qu'il est décent.
Faites d'abord réaliser le DPE. S'il classe le logement de A à E, les règles habituelles s'appliquent. S'il le classe F ou G, le gel s'applique. Les conséquences d'un bail sans DPE sont détaillées dans la location sans DPE.
Les cas particuliers
- Logement en copropriété. Les travaux sur les façades, la toiture ou le chauffage collectif se votent en assemblée générale. En attendant, le gel continue de s'appliquer à votre appartement.
- Villes à loyers encadrés. Le gel s'ajoute à l'encadrement. Pour un logement classé F ou G, l'action en réévaluation au renouvellement est également interdite. Vérifiez les plafonds de votre ville avec notre outil sur l'encadrement des loyers.
- Charges. Le gel porte sur le loyer. Les charges récupérables restent dues selon les règles habituelles, sur justificatifs.
- Logement classé E. Pas de gel, mais une interdiction de louer à partir du 1er janvier 2034 en métropole. Voir le logement classé E.
- Parc social. Le ministère présente le gel comme une règle du parc privé. Les loyers des logements sociaux suivent leurs propres règles de révision.
À lire aussi : les recours du locataire d'une passoire thermique.
Ce qu'il faut retenir
- Un logement classé F ou G ne peut voir son loyer ni révisé, ni augmenté à la relocation, ni réévalué au renouvellement.
- La règle vaut depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe et en Martinique, à chaque bail signé, renouvelé ou reconduit.
- Elle vise la location vide, meublée et le bail mobilité, pas la location saisonnière.
- Pour sortir du gel, il faut un DPE ou une attestation classant le logement en E ou mieux.
- Les révisions perdues pendant le gel ne se rattrapent pas.
Passer à l'action
IRL : indice de référence des loyers et révision 2026
Le nouveau loyer avec les indices de l'INSEE, et la lettre au locataire prête à envoyer.
Questions fréquentes
Le gel s'applique‑t‑il si le bail a été signé avant août 2022 ?
Oui, dès le premier renouvellement ou la première reconduction tacite après le 24 août 2022. Un bail de trois ans signé en 2021 et reconduit en 2024 est donc gelé depuis 2024, si le logement est classé F ou G.
Puis‑je rattraper les révisions de loyer perdues une fois le logement classé E ?
Non. La révision compare l'indice de référence des loyers à celui d'un an plus tôt : elle ne couvre qu'une année. Les années gelées ne se récupèrent pas, et une révision non demandée dans l'année est perdue.
Le locataire d'un logement classé F peut‑il contester une hausse déjà appliquée ?
Oui. Il peut écrire au bailleur pour demander l'annulation de la hausse et le remboursement du trop-payé. Sans accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. L'ADIL de son département le conseille gratuitement.
Le loyer d'une location saisonnière classée G est‑il gelé ?
Non. Le ministère précise que les meublés de tourisme ne sont pas concernés par le gel. Il vise les locations vides ou meublées en résidence principale et le bail mobilité.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (7)vérifiées le 18 octobre 2026
- Diagnostic de performance énergétique (DPE), mis à jour le 19 décembre 2025Ministère de la Transition écologique
- Analyse juridique : le diagnostic de performance énergétique (n° 2021-09, à jour au 29 août 2025)ANIL
- Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (révision du loyer, logements F et G)Légifrance
- Article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loyer d'une nouvelle location, logements F et G)Légifrance
- Article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loyer au renouvellement, logements F et G)Légifrance
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques (FAQ)Ministère de la Transition écologique
- Révision du loyer d'un logement (IRL, logements F et G)Service-Public.fr
Sur le même sujet
- DPE dans l'annonce immobilière : mentions obligatoiresUne annonce de vente ou de location doit montrer les classes énergie et climat du DPE dès sa publication : « DPE en cours » ne suffit pas. Mentions et amendes.
- Logement classé G : le locataire peut‑il exiger des travauxDepuis 2025, un logement classé G n'est plus décent pour un nouveau bail ou un renouvellement. Les démarches du locataire, le rôle du juge et ses limites.
- Attestation DPE de l'ADEME : la nouvelle étiquetteL'attestation de l'ADEME remplace gratuitement l'étiquette d'un DPE fait depuis juillet 2021, sans nouvelle visite. Cas prévus, démarche et valeur.
- Comment est calculé le DPE ? La méthode 3CL expliquéeLe DPE se calcule avec la méthode 3CL : des données du logement, un usage standard, cinq usages de l'énergie, puis des kWh par m². Le calcul pas à pas.
- Depuis quand le DPE est‑il obligatoire ? Les dates clésLe DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour vendre et depuis le 1er juillet 2007 pour louer. Les grandes dates de 2004 à 2034, et ce qu'elles changent.
- Déroulement du DPE : durée de la visite et documentsAucun texte ne fixe la durée d'un DPE, mais la visite sur place est obligatoire. Ce qui la fait durer, les papiers à préparer et ce qui suit la visite.
- DPE à l'immeuble : vote en assemblée et rôle du syndicLe DPE de l'immeuble se vote en assemblée générale à la majorité simple. Ce que le syndic prépare, ce qui suit la remise du rapport, et ce que vous pouvez demander.
- DPE A, B ou C : à quoi correspond un bon classement ?Un DPE classé A, B ou C place le logement en haut de l'échelle : seuils de chaque lettre, aucune limite pour louer ni audit à la vente, mention A0 dès 2027.
À lire aussi
- IRL : indice de référence des loyers et révision 2026Le nouveau loyer avec les indices de l'INSEE, et la lettre au locataire prête à envoyer.
- Diagnostic de performance énergétique et location : la loiDiagnostic énergétique et location : DPE obligatoire, annexé au bail, logements G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034, loyers F et G gelés.
- Passoire thermique : définition, calendrier, obligationsUne passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Location interdite pour G depuis 2025, pour F en 2028, loyer gelé, audit à la vente : le point.
- Travaux DPE : estimez la classe après rénovationLa classe DPE estimée avant et après vos travaux, et ceux qui comptent le plus.
- Diagnostics immobiliers : tous les guidesDPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques : la règle de chaque diagnostic.
Comment sortir du gel ?
En faisant passer le logement en classe E ou mieux. Le ministère précise qu'une hausse n'est possible qu'après des travaux qui sortent le logement de la passoire. Un nouveau DPE, fait après ces travaux, doit le démontrer.
Deux voies existent :
Une fois le logement classé E ou mieux, la révision redevient possible à la date prévue au bail. Elle ne porte que sur l'année écoulée : les années gelées ne se rattrapent pas.
Les travaux eux-mêmes ne justifient pas une hausse dans un logement encore classé F ou G. La loi interdit aussi, dans ces logements, la majoration de loyer prévue au bail pour travaux d'amélioration.