Louer sans DPE : ce que risque le bailleur et ce que peut faire le locataire

Il n'existe pas d'amende pour le seul oubli du DPE dans le bail. Le ministère rappelle que la relation entre bailleur et locataire relève du droit privé, sans contrôle administratif systématique. Les risques sont ailleurs, et ils sont réels.

La décence. Depuis 2023, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. Le ministère considère qu'un logement au DPE vierge ne peut pas être qualifié de décent, faute de preuve. Il en va de même, en pratique, sans aucun DPE : vous ne pouvez pas démontrer que la classe exigée est atteinte.

L'aide au logement. Le bailleur doit pouvoir présenter un DPE valable si la CAF ou la MSA le demande. Si le logement n'est pas décent, l'aide est conservée par l'organisme, jusqu'à 18 mois en principe. Le locataire ne paie que le loyer diminué de l'aide. Passé ce délai, le bailleur perd ces sommes.

Le loyer. Sans DPE, vous ne pouvez pas prouver que le logement échappe au gel des loyers des classes F et G. Voyez le gel des loyers.

Le locataire garde son bail et doit continuer à payer le loyer. Il ne peut pas suspendre seul le paiement : seul un juge peut le décider.

Concrètement :

1. Cherchez si un DPE existe. Les DPE sont enregistrés par l'ADEME. Recherchez-le à partir de l'adresse : il a peut-être été fait sans vous être remis.
2. Demandez-le par écrit au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Rappelez que le DPE fait partie du dossier joint au bail.
3. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation. Elle est gratuite et cherche un accord. Ce passage n'est pas obligatoire avant d'aller devant le juge.
4. Saisissez le juge si nécessaire. S'il reconnaît que le logement n'est pas décent, il peut fixer des travaux et leur délai. Il peut aussi réduire ou suspendre le loyer jusqu'à leur réalisation.

Si vous recevez une aide au logement, signalez la situation à votre CAF ou à votre MSA. L'ADIL de votre département, le service public d'information sur le logement, vous conseille gratuitement.

Exemple : Sophie loue depuis 2024 un appartement à Rouen. Son bail ne comporte aucun DPE. Elle trouve sur l'Observatoire de l'ADEME un DPE de 2022 qui classe le logement F. Elle écrit à son bailleur pour le demander officiellement. Elle découvre aussi que son loyer a été révisé en 2025 : comme le logement est classé F, cette hausse n'était pas permise. Elle en demande l'annulation.

La reconduction tacite est la prolongation automatique du bail à son échéance, sans nouvelle signature. Le bailleur n'a pas à fournir spontanément de DPE à ce moment. Le ministère précise toutefois que le locataire peut alors exiger un DPE valable, pour vérifier que le logement est décent.

Or la règle de décence s'applique à chaque reconduction. Un bailleur qui n'a pas de DPE valable à cette date ne peut pas prouver que son logement y répond.

Faites réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié, puis remettez-le au locataire. Selon la classe obtenue :

• de A à E : le logement reste louable en métropole, et le loyer suit les règles habituelles ;
• F : le logement reste louable jusqu'au 31 décembre 2027, mais le loyer est gelé ;
• G : le logement n'est plus décent en métropole depuis le 1er janvier 2025. Il faut prévoir des travaux.

Le calendrier complet figure dans le DPE et la location. Si une hausse de loyer a été appliquée alors que le logement était classé F ou G, mieux vaut la rembourser sans attendre un litige.

Pour un nouveau bail, notre pack de diagnostics location réunit le DPE et les autres documents exigés.

• DPE trop ancien. Un DPE fait avant juillet 2021 joint au bail ne vaut plus rien aujourd'hui. Pour le bail suivant, la situation est la même que sans DPE.
• DPE vierge. Un DPE sans étiquette ne permet pas de prouver la décence. Voyez le DPE vierge.
• Copropriété. Le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance si le copropriétaire prouve ses démarches auprès de la copropriété, restées sans succès.
• Location saisonnière. Le DPE n'est pas joint au contrat, et le critère de décence énergétique ne s'y applique pas.
• Agence immobilière. Le professionnel qui loue un logement non décent peut voir sa responsabilité engagée et être condamné à indemniser le locataire.

À lire aussi : DPE dans l'annonce immobilière, les recours du locataire d'une passoire thermique.

• Le DPE doit être joint à tout bail vide, meublé ou bail mobilité, à la signature et au renouvellement.
• Il n'y a pas d'amende pour le seul bail sans DPE, mais une annonce sans ses classes est sanctionnée.
• Sans DPE valable, le bailleur ne peut pas prouver que le logement est décent ni qu'il échappe au gel des loyers.
• Le locataire peut exiger le DPE, saisir la commission de conciliation puis le juge, sans cesser de payer.
• Le bailleur régularise en faisant faire un DPE, puis en appliquant les règles de sa classe.