Loi Pinel : le dispositif est fermé depuis 2025, ce qui continue pour ceux qui ont investi

La réduction se calcule sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire le prix d'achat et les frais. Ce prix est retenu dans deux limites : 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré. Elle vaut pour deux logements au plus par an. Elle se répartit sur toute la durée de votre engagement.

Ces taux valent en métropole, d'après la fiche F31151. Le « Pinel+ » était une version du Pinel réservée aux logements plus performants, qui gardaient les taux d'origine. Outre-mer, les taux sont plus élevés : 23 % pour 6 ans et 29 % pour 9 ans, hors baisse de 2023 et 2024.

Exemple. Vous avez acheté en 2021 un appartement neuf de 200 000 €, avec un engagement de 9 ans. Votre réduction est de 18 % × 200 000 = 36 000 €. Elle vous rapporte 4 000 € par an pendant neuf ans. Si vous prolongez de trois ans, vous gagnez encore 3 %, soit 6 000 €. Cela fait 2 000 € par an pendant ces trois ans.

La prorogation

La prorogation, c'est la prolongation de votre engagement. Vous aviez choisi 6 ans ? Vous pouvez prolonger deux fois de trois ans. Vous aviez choisi 9 ans ? Vous pouvez prolonger une fois de trois ans. Le total ne dépasse jamais 12 ans.

Rien n'est automatique. À la fin de chaque période, c'est à vous de choisir de prolonger. Vous devez alors continuer de respecter les plafonds.

Tant que votre engagement dure, vous devez :

• louer le logement vide, comme logement principal du locataire ;
• respecter un plafond de loyer au mètre carré. Il change chaque année et s'ajuste selon la surface grâce à un coefficient ;
• louer à quelqu'un dont les revenus ne dépassent pas un plafond, vérifié à la signature du bail ;
• ne pas louer à une personne de votre foyer fiscal.

Ces zones classent les communes selon la tension du marché : A bis pour les plus chères, C pour les plus calmes. Les plafonds valent pour les baux signés en 2026 en métropole, avant le coefficient lié à la surface (fiche F31151). Ce sont les mêmes que pour le logement intermédiaire. La page sur le logement intermédiaire donne aussi les plafonds de revenus des locataires.

Si vous ne tenez pas votre engagement, les impôts reprennent la réduction. Cela arrive dans quatre cas :

• vous vendez avant la fin ;
• vous retirez le logement de la location ;
• le loyer dépasse le plafond ;
• vous donnez une partie de vos droits sur le bien, par exemple l'usufruit ou la nue-propriété.

Les réductions déjà obtenues sont alors ajoutées à votre impôt de l'année.

Trois situations vous protègent de cette reprise : une invalidité de 2e ou 3e catégorie, un licenciement ou un décès. Elles valent pour vous ou pour votre conjoint, si vous faites une déclaration commune. Après un décès, le conjoint survivant peut poursuivre l'engagement jusqu'à son terme.

Avant de vendre, faites le calcul. La réduction perdue s'ajoute au coût de la vente. La plus-value, elle, se calcule selon les règles habituelles. La réduction Pinel ne baisse pas le prix d'achat retenu pour ce calcul. L'outil calcul de la plus-value estime l'impôt à payer.

Une fois la dernière période terminée, le logement sort du Pinel. Il n'y a plus de réduction, plus de plafond de loyer, plus de plafond de revenus. Le bail en cours continue aux mêmes conditions. Le loyer suit ensuite les règles habituelles :

• la révision annuelle selon l'IRL, l'indice de référence des loyers, si le bail la prévoit ;
• l'encadrement des loyers dans les villes concernées.

Vous avez alors trois choix : continuer à louer librement, reprendre le logement en donnant congé selon les règles, ou le vendre sans rien rembourser.

Gardez les justificatifs de toute la période : actes, baux, avis d'impôt des locataires, engagements 2044-EB. Les impôts peuvent vérifier que vous avez respecté les conditions.

• Pinel en Bretagne. La réduction n'y valait que dans des zones précises, fixées par le préfet de région. Elle ne couvrait pas toutes les zones A, A bis et B1 (fiche F31151).
• Outre-mer. Les taux et les plafonds de loyer et de revenus sont propres à l'outre-mer.
• Donation pendant l'engagement. L'usufruit est le droit d'utiliser le bien et d'en toucher les loyers. La nue-propriété est le droit de le récupérer plus tard. Donner l'un ou l'autre fait en principe reprendre la réduction. Consultez votre notaire avant tout projet.
• Plafond des niches fiscales. La réduction Pinel compte dans le plafond global de 10 000 € par an et par foyer (fiche F31179). Si vous avez déjà beaucoup d'autres avantages fiscaux, une partie peut être perdue.
• Plus de deux logements. La réduction ne portait que sur deux logements par an. Un troisième achat la même année n'y donnait pas droit.

Pour un nouvel investissement, comparez le statut du bailleur privé, Loc'Avantages et les autres solutions présentées dans la défiscalisation immobilière. Avant de vendre ou de donner un logement Pinel, demandez l'avis de votre notaire ou d'un conseiller fiscal. I Love Immo n'exerce aucune de ces professions.

À lire aussi : réduction d'impôt à l'achat de sa résidence : ce qui existe.

• Le Pinel est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
• Si vous avez investi avant, vous gardez votre réduction sur 6, 9 ou 12 ans, tant que vous respectez vos engagements.
• En 2026, le plafond de loyer va de 10,26 € à 19,71 € par m² selon la zone, avant le coefficient lié à la surface.
• Vendre ou arrêter de louer avant la fin fait reprendre la réduction, sauf invalidité, licenciement ou décès.
• À la fin de l'engagement, le logement suit les règles habituelles du bail d'habitation.