Bail unique ou baux individuels : que choisir ?
Le choix se fait avant la signature. Il change presque tout : le loyer, la caution, le départ d'un colocataire.
| Point de comparaison | Bail unique, signé par tous | Un bail par colocataire |
|---|---|---|
| Ce qui est loué | Tout le logement, à l'ensemble des colocataires | Une chambre privée, plus l'usage des pièces communes |
| Modèle de bail | Le contrat type obligatoire, vide ou meublé | Pas de contrat type imposé |
| Surface | Les règles de décence du logement | Chaque chambre fait au moins 9 m² et 20 m³ |
| Clause de solidarité | Possible | Sans objet : chacun ne doit que son loyer |
| Départ d'un colocataire | Le bail continue avec ceux qui restent | Seul son bail prend fin |
| Nouveau colocataire | Il signe un avenant au bail | Le bailleur le choisit et signe un nouveau bail |
| Dépôt de garantie | Rendu quand tous sont partis | Rendu à chacun à son départ |
Avec un bail unique, le contrat doit suivre le modèle réglementaire en vigueur le jour de la signature. Une nouvelle version de ces modèles s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 (décret du 6 juillet 2026). N'utilisez donc pas un vieux modèle trouvé en ligne : prenez la version à jour sur Légifrance.
Exemple. Michel loue un T4 à trois étudiants. Avec un bail unique et une clause de solidarité, il peut réclamer tout le loyer à l'un d'eux si les deux autres ne paient pas. Avec trois baux individuels, chacun ne doit que sa chambre. Michel gère en revanche lui-même le remplacement de chaque colocataire qui part.
Caution, assurance, dépôt de garantie : ce qui change
La caution. Vous pouvez demander une caution par colocataire, ou une seule caution pour tous. Dans le second cas, l'acte de caution doit dire quel départ met fin à l'engagement de la caution. Pour un bail unique à deux, un seul colocataire peut demander la garantie publique Visale pour les deux. Voyez la garantie Visale.
L'assurance. Les colocataires doivent assurer le logement au moins contre les risques locatifs, avec un contrat commun ou chacun le sien. Les options et le cas où vous assurez pour leur compte sont détaillés dans qui assure une colocation.
Le dépôt de garantie. Il suit les plafonds habituels : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Avec un bail unique, vous le rendez quand le dernier colocataire est parti. Calculez-le avec notre outil du dépôt de garantie.
Le loyer et les charges. Là où l'encadrement des loyers s'applique, c'est le total payé par tous les colocataires qui ne doit pas dépasser le plafond. Vérifiez votre commune avec l'outil d'encadrement des loyers. Les charges peuvent être des provisions régularisées chaque année, ou un forfait fixé au bail.
Comment mettre fin à une colocation ?
Quand un colocataire part, il vous envoie son préavis. La colocation continue avec les autres. Il ne peut pas vous demander sa part du dépôt de garantie : il s'arrange avec ceux qui restent.
Quand tous partent, ils envoient un préavis commun, signé de tous, ou des préavis individuels envoyés en même temps. L'état des lieux de sortie se fait quand le dernier part, en présence de tous.
Quand vous, bailleur, voulez reprendre le logement, vous donnez congé pour la fin du bail, avec les motifs et délais habituels. Avec une clause de solidarité, le congé envoyé à un seul colocataire vaut pour tous. Sans cette clause, vous l'adressez à chacun. Pour un congé, faites‑vous aider par une ADIL, l'agence départementale d'information sur le logement, ou par un professionnel.
Les cas particuliers
- Un couple marié ou pacsé. Ce n'est pas une colocation : c'est un bail ordinaire à deux locataires.
- Un occupant qui n'a pas signé. Il n'est pas colocataire et n'a aucun droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.
- Une colocation meublée avec plusieurs baux. Vous pouvez adapter la durée selon chacun : par exemple neuf mois pour un étudiant, un an pour les autres.
- Une colocation en bail mobilité. Elle est possible, mais toute clause de solidarité y est interdite. Voyez le bail mobilité.
- Un colocataire qui loue sa chambre à un tiers. C'est une sous-location : il lui faut votre accord écrit. Voyez la sous-location.
- Les aides au logement. Chaque colocataire peut demander une aide pour sa part. Le logement doit faire au moins 16 m² pour deux, plus 9 m² par colocataire en plus.
Comme pour toute location, vous remettez avec le bail les diagnostics obligatoires. Voyez les diagnostics pour louer.
À lire aussi : louer à un étudiant : bail de 9 mois et garant et louer une chambre chez soi.
Ce qu'il faut retenir
- La colocation se fait par un bail unique signé par tous, ou par un bail par colocataire.
- Le bail unique suit le modèle réglementaire, mis à jour pour les baux signés depuis le 1er octobre 2026.
- La clause de solidarité rend chacun responsable de tout le loyer, si elle est écrite au bail.
- Après un départ, la solidarité cesse à l'arrivée d'un remplaçant, et au plus tard six mois après le préavis.
- Avec un bail unique, le dépôt de garantie est rendu quand le dernier colocataire est parti.
Passer à l'action
Les diagnostics de votre location
La liste des diagnostics à annexer au bail de votre logement, et des devis de diagnostiqueurs certifiés.
Questions fréquentes
Un colocataire qui part reste‑t‑il tenu de payer le loyer ?
S'il a signé un bail avec une clause de solidarité, oui, pendant un temps limité. Il reste tenu, avec sa caution, jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. Sans cette clause, il ne doit que sa part, jusqu'à la fin de son préavis.
Le propriétaire doit‑il rendre sa part de dépôt de garantie au colocataire qui part ?
Non, avec un bail unique. Le dépôt de garantie est rendu quand tous les colocataires ont quitté le logement et rendu les clés. Celui qui part s'arrange avec ceux qui restent, par exemple grâce à un pacte de colocation écrit entre eux.
Louer à un couple marié ou pacsé, est‑ce une colocation ?
Non. La loi exclut de la colocation la location à un couple marié ou pacsé au moment de la signature du bail. Ce sont deux locataires d'un même bail ordinaire. Un couple de concubins, en revanche, peut signer un bail de colocation.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 17 octobre 2026
- Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (colocation)Légifrance
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, annexe 2 (contrat type de location meublée et de colocation, version applicable depuis le 1er octobre 2026)Légifrance
- Colocation : quelles sont les règles ?Service-Public.fr
- Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? (colocation en bail mobilité)Service-Public.fr
Sur le même sujet
- Louer sa résidence principale : est‑ce permis ?Louer sa résidence principale pendant les vacances, quelques mois ou après un départ : 120 jours par an, déclaration, bail adapté, copropriété et impôts.
- Louer un terrain ou une terre : bail à ferme ou autreLouer une terre à un agriculteur, un pré pour des chevaux ou un terrain nu : quand le bail à ferme s'impose, son contenu, sa durée de 9 ans et les autres contrats.
- Louer une partie de sa maison ou une chambreLouer une chambre ou une partie de sa maison avec entrée indépendante : quel bail, meubles obligatoires, impôts exonérés sous plafond, assurance et voisinage.
- Renouvellement du bail : tacite reconductionÀ la fin d'un bail d'habitation sans congé, il est reconduit tacitement : 3 ans en vide, 1 an en meublé. Renouvellement, non-reconduction, congé et délais.
- Sous-location professionnelle : règles et bailSous-louer un bureau ou un local commercial : accord du bailleur, son droit d'intervenir à l'acte, loyer, responsabilité du locataire et contenu du contrat.
- Bail civil : pour quelles locations ?Le bail civil, régi par le Code civil, sert aux locations hors loi de 1989 : résidence secondaire, garage, terrain. Il est interdit pour la résidence principale.
- Bail commercial 3-6-9 : durée, loyer, résiliationLe bail commercial dure 9 ans, le locataire peut partir tous les 3 ans. Congé, renouvellement, loyer plafonné et les règles changées par la loi du 26 mai 2026.
- Bail dérogatoire ou précaire : différencesLe « bail précaire » désigne le bail dérogatoire de 3 ans au plus ou la convention d'occupation précaire d'un local commercial. Pour un logement, d'autres contrats.
À lire aussi
- Documents pour louer un appartement ou une maisonBail, diagnostics, état des risques à chaque locataire, DPE et calendrier : les documents du bailleur.
- Garantie Visale : conditions et test d'éligibilité 2026Votre éligibilité à la caution gratuite d'Action Logement, avec les plafonds de loyer 2026.
- Dépôt de garantie location : montant et restitutionLe montant maximum, la date limite de restitution et la pénalité si le dépôt est rendu en retard.
- Encadrement des loyers : votre adresse est‑elle concernée ?Une adresse : loyer encadré ou non, et où trouver le loyer de référence.
- Diagnostics obligatoires location : bail vide ou meubléLes diagnostics locatifs à annexer au bail, vide ou meublé, et ce qui change selon le type de location.
- Louer à un étudiant : bail de 9 mois et garantUn meublé peut se louer 9 mois à un étudiant, sans reconduction. Il part avec 1 mois de préavis, le dépôt est limité à 2 mois. Bail mobilité, garant, Visale.
- Louer un logement : les guides du bailleurBail, loyer, location vide, meublée ou saisonnière : les règles pour louer.
Comment fonctionne la clause de solidarité ?
La clause de solidarité n'existe que si elle est écrite dans le bail. Elle signifie que chaque colocataire, et sa caution, s'engage pour la totalité du loyer et des charges. Si l'un ne paie pas, le bailleur peut demander toute la somme à un autre.
Sans cette clause, chaque colocataire ne doit que sa part. Le bailleur doit alors poursuivre chacun pour ce qu'il doit.
Quand un colocataire part, la loi limite sa solidarité. Lui et sa caution restent tenus :
Le colocataire qui part sans clause de solidarité, lui, ne doit sa part que jusqu'à la fin de son préavis. Ce délai peut être plus court si un remplaçant entre au bail avant.
Dans tous les cas, le bailleur peut réclamer un loyer impayé pendant trois ans.