Obligations du propriétaire bailleur : ce que vous devez au locataire, avant, pendant et après le bail

Le code civil et la loi de 1989 vous imposent quatre devoirs principaux.

Les réparations locatives sont les petites réparations et l'entretien courant. Elles sont listées par un décret et restent au locataire : changer un joint, déboucher un évier, entretenir la chaudière. Mais si elles viennent de l'usure normale, d'un vice de construction ou d'une force majeure, elles redeviennent à votre charge.

Exemple. Le ballon d'eau chaude de M. Benali, installé il y a 18 ans, tombe en panne. Le remplacement est à la charge du bailleur : c'est l'usure. Le remplacement d'un joint de robinet qui fuit, lui, relève du locataire.

Pour les travaux que vous devez faire chez le locataire, prévenez-le par écrit avant de commencer. S'ils durent plus de 21 jours, le loyer est réduit à proportion. Les règles d'accès au logement sont dans la visite du propriétaire.

Vous remettez le bail et ses annexes à la signature, l'état des lieux à la remise des clés, puis les quittances et les justificatifs de charges pendant la location. La liste complète, avec le moment de chaque remise, est dans les documents à remettre au locataire.

La quittance ne peut jamais être facturée. Notre outil quittance de loyer en prépare une gratuitement.

Vous restez propriétaire, mais le logement est le domicile du locataire.

• Entrer sans son accord. Vous pouvez garder un double des clés, mais pas vous en servir sans permission, même en cas d'urgence. Entrer sans accord est une violation de domicile.
• Imposer certaines clauses. Le prélèvement automatique obligatoire, des pénalités de retard ou des frais de quittance sont interdits. Une telle clause est réputée non écrite : elle ne s'applique pas. La liste complète est dans les clauses interdites du bail.
• Augmenter le loyer librement. La hausse annuelle n'est possible que si le bail la prévoit, dans la limite de l'indice de référence des loyers. Elle est interdite pour un logement classé F ou G.
• Couper l'eau, l'électricité ou changer la serrure pour faire partir un locataire. Seul un juge peut ordonner une expulsion.

Vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance du bail, six mois à l'avance. Trois motifs sont admis : habiter le logement ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme des impayés.

Au départ du locataire, faites l'état des lieux de sortie, puis rendez le dépôt de garantie. Vous avez un mois si l'état est conforme à l'entrée, deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer hors charges. Notre calcul du dépôt de garantie fait le compte.

• Un logement meublé. Les mêmes obligations s'appliquent, avec en plus l'inventaire et le mobilier minimal. Le détecteur de fumée est entièrement à votre charge.
• Une copropriété. Vous devez remettre au locataire les extraits utiles du règlement. Votre propre assurance obligatoire est expliquée dans l'assurance du copropriétaire.
• Un locataire âgé. Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, vous ne pouvez lui donner congé qu'en lui proposant un relogement. Cette protection ne joue pas si vous-même avez plus de 65 ans ou des ressources modestes.
• Un logement confié à une agence. Vos obligations restent les mêmes. Voir gérer seul ou déléguer.
• Les impôts. Vos loyers se déclarent chaque année. Chaque changement d'occupant se signale aussi dans votre espace des impôts, au service « Biens immobiliers ». Voir déclarer ses revenus fonciers.

Les devoirs du locataire, en miroir des vôtres, sont décrits dans les droits et obligations du locataire. En cas de désaccord sérieux, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement, et un avocat peut vous conseiller sur votre cas.

• Le logement doit être décent à la signature et le rester pendant tout le bail.
• Les réparations autres que locatives sont à votre charge, comme les petites réparations dues à l'usure.
• Vous remettez le bail, les diagnostics, l'état des lieux et, sur demande, des quittances gratuites.
• Vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire.
• Le dépôt de garantie se rend dans un ou deux mois après la remise des clés.