Quand et comment se fait l'état des lieux de sortie ?
Le jour où le locataire rend les clés, ou très peu de temps après. Le logement doit être vide, propre et bien éclairé. Fixez la date par écrit dès la réception du préavis, pour éviter un rendez‑vous manqué.
Il se fait comme à l'entrée : à deux, à l'amiable, ou avec une agence qui représente le propriétaire. Il reprend le même modèle, soit la seconde colonne du document unique, soit un document de même présentation. Les rubriques communes sont présentées dans le modèle d'état des lieux.
Trois mentions s'ajoutent à la sortie :
- la nouvelle adresse du locataire, pour lui rendre le dépôt de garantie ;
- la date de l'état des lieux d'entrée ;
- les évolutions constatées dans chaque pièce depuis l'entrée.
Relevez aussi les compteurs et comptez les clés rendues. Chacun signe et reçoit son exemplaire sur-le-champ, sur papier ou par voie électronique.
Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?
Les sommes que le locataire doit vraiment, et rien d'autre. Chaque retenue doit être justifiée.
| Constat à la sortie | Retenue possible ? | Justificatif attendu |
|---|---|---|
| Dégradation absente à l'entrée | Oui | États des lieux, photos, devis ou facture |
| Entretien courant non fait : joints, filtres, détartrage | Oui | États des lieux, devis ou facture |
| Usure normale due au temps | Non | — |
| Défaut déjà noté à l'entrée | Non | — |
| Loyers ou charges impayés | Oui | Décompte, relances restées sans réponse |
| Charges de copropriété pas encore arrêtées | Oui, au plus 20 % du dépôt, à titre provisoire | Arrêté provisoire des comptes |
Le propriétaire doit pouvoir chiffrer chaque poste, par un devis ou une facture. Qui paie une dégradation et quand l'assurance joue : voir les dégradations du locataire. L'entretien de la chaudière et ce qui peut être exigé au départ sont détaillés dans l'entretien de la chaudière entre locataire et bailleur.
Dans quel délai le dépôt de garantie est‑il rendu ?
Le délai court à partir de la remise des clés au propriétaire, en main propre ou par lettre recommandée.
| Situation | Délai maximum |
|---|---|
| L'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| Il y a des différences | 2 mois |
En cas de retard, le propriétaire doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Elle n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.
Le calcul du délai et des pénalités est détaillé dans le délai de restitution du dépôt de garantie.
Exemple : Paul a payé un loyer de 700 € hors charges et un dépôt de 700 €. Il rend les clés le 3 mars, avec un état des lieux conforme. Le dépôt doit lui revenir au plus tard le 3 avril. S'il arrive le 20 mai, deux mois de retard sont commencés : la majoration est de 140 €.
Notre outil dépôt de garantie calcule la date limite et la majoration éventuelle.
Que faire en cas de désaccord ?
D'abord, écrivez vos réserves sur l'état des lieux avant de signer. C'est la meilleure protection, que vous soyez propriétaire ou locataire. Si l'une des parties refuse de signer ou ne vient pas, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice, dont le constat s'impose ensuite à tous.
Après la sortie, la démarche suit cet ordre :
- Une lettre recommandée qui expose les faits et joint les preuves : états des lieux, photos, factures.
- Une démarche amiable, gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Elle est obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € ou moins.
- Le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement, dans les 3 ans.
Si le propriétaire ne vient pas au rendez‑vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut rendre les clés par lettre recommandée. Le logement est alors considéré comme rendu en bon état. Si c'est le locataire qui est absent, le propriétaire doit saisir le juge pour récupérer les clés.
Les cas particuliers
- Location meublée. L'inventaire du mobilier est aussi comparé à la sortie : voyez l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.
- Sans état des lieux d'entrée. Le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, sauf si c'est le propriétaire qui a refusé de le faire. Voyez l'état des lieux d'entrée.
- Frais de sortie. Le locataire ne paie rien pour l'état des lieux de sortie amiable, même fait par une agence : voyez les frais d'agence en location.
- Logement vendu en cours de bail. Le nouveau propriétaire doit rendre le dépôt de garantie, même si l'ancien ne le lui a pas transmis.
- Colocation. Quand les colocataires partent à des dates différentes, le sort du dépôt se règle entre eux et avec le propriétaire : voyez la colocation.
À lire aussi : les obligations du locataire sortant.
Ce qu'il faut retenir
- L'état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, sur le même modèle que l'entrée.
- La vétusté n'est jamais à la charge du locataire ; une grille de vétusté aide à la mesurer.
- Chaque retenue sur le dépôt se justifie par les états des lieux, des photos, des devis ou des factures.
- Le dépôt revient dans un mois si tout concorde, dans deux mois sinon, avec 10 % du loyer par mois de retard.
- En cas de désaccord : réserves écrites, lettre recommandée, conciliation, puis juge.
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Dépôt de garantie location : montant et restitution
Le montant maximum, la date limite de restitution et la pénalité si le dépôt est rendu en retard.
Questions fréquentes
Le locataire doit‑il repeindre avant l'état des lieux de sortie ?
Pas si la peinture est seulement usée par le temps : c'est de la vétusté, à la charge du propriétaire. Il doit en revanche réparer les dégâts qu'il a causés, comme des taches ou de nombreux trous non rebouchés.
Le propriétaire peut‑il garder le dépôt de garantie sans montrer de facture ?
Non. Chaque retenue doit être justifiée : comparaison des états des lieux, photos, devis ou factures, décompte des loyers impayés. Une retenue forfaitaire, sans justificatif, peut être contestée.
Que faire si l'état des lieux de sortie n'a pas été remis le jour même ?
Demandez votre exemplaire par écrit, de préférence par lettre recommandée. Le document doit être remis à la signature. La partie qui empêche sa remise ne peut pas ensuite se prévaloir de l'absence d'état des lieux.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 17 octobre 2026
- Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux)Légifrance
- Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie)Légifrance
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (modalités de l'état des lieux et vétusté)Légifrance
- État des lieux de sortie pour un bail d'habitationService-Public.fr
- Dépôt de garantie dans un bail d'habitationService-Public.fr
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Comment comparer l'entrée et la sortie ?
Pièce par pièce, ligne par ligne, avec l'état des lieux d'entrée sous les yeux. Pour chaque différence, posez‑vous une seule question : est‑ce l'usure normale, ou un dommage causé par le locataire ?
La vétusté, c'est l'usure due au temps ou à un usage normal. Elle reste à la charge du propriétaire. Une peinture ternie après sept ans, un parquet un peu patiné, un joint jauni sont de la vétusté. Un trou dans une porte, une moquette brûlée, un évier fendu sont des dégradations.
Pour trancher sans dispute, le bail peut prévoir une grille de vétusté. Elle fixe la durée de vie de chaque matériau et un abattement par année d'occupation.
Exemple : la grille d'un bail prévoit 10 ans de durée de vie pour la moquette, et un abattement de 10 % par an. Le locataire part après 6 ans en laissant une moquette tachée. La remplacer coûte 1 000 €. Avec un abattement de 60 %, il ne doit que 400 €.