Zone tendue : ce que cela change quand vous louez un logement

C'est la règle la plus importante pour un propriétaire. Quand vous changez de locataire, le nouveau loyer ne dépasse pas le dernier loyer payé par l'ancien. Le dispositif est reconduit chaque année par décret. Celui du 20 juillet 2026 s'applique du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il vise les logements vides et meublés loués comme résidence principale.

Vous pouvez toutefois augmenter le loyer dans quelques cas :

L'IRL, l'indice de référence des loyers, est publié chaque trimestre par l'Insee. Il mesure l'évolution autorisée des loyers. Le bail doit indiquer le loyer payé par l'ancien locataire.

Attention : pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), aucune hausse n'est permise, ni à la relocation, ni en cours de bail. Voyez le gel des loyers des logements F et G.

Exemple : Claude reloue un deux-pièces à Rennes, en zone tendue. L'ancien locataire payait 700 € hors charges, sans révision depuis plus d'un an. Claude peut appliquer la hausse de l'IRL, environ 1 % à 2 % ces derniers trimestres. Pour aller au-delà, il lui faudrait des travaux importants ou un loyer manifestement sous-évalué.

En fin de bail, vous ne pouvez augmenter le loyer que s'il est manifestement inférieur aux loyers du voisinage. La procédure est stricte : proposition six mois avant la fin du bail, références de loyers comparables, hausse étalée. Voyez augmenter un loyer sous-évalué au renouvellement.

Le préavis du locataire. En location vide, il passe de trois mois à un mois. Voyez le préavis d'un mois. En meublé, il est toujours d'un mois.

Les villes à loyer plafonné. Dans une partie des communes en zone tendue, le loyer lui-même est plafonné, même pour une première location. C'est le cas à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, dans le Pays basque et dans certaines communes de Seine-Saint-Denis et de l'agglomération de Grenoble. Voyez fixer le loyer d'un logement.

Les impôts. Un logement vide depuis au moins un an peut y être soumis à la taxe sur les logements vacants. La commune peut aussi majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires. Voyez la taxe sur les logements vacants et la majoration de la taxe d'habitation. Une réforme de ces taxes s'applique à partir du 1er janvier 2027.

• Logements exclus. Le plafonnement à la relocation ne vise pas les HLM ni les logements loi de 1948. Il exclut aussi les meublés de tourisme, les sous-locations et les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), sauf loyer intermédiaire.
• Première location. Un logement jamais loué, par exemple neuf, a un loyer libre, sauf dans les villes à loyer plafonné.
• Bail mobilité. Il ne se renouvelle pas, mais le plafonnement s'applique à la relocation.
• Commune sortie de la liste. Le décret de décembre 2025 a retiré deux communes de Haute-Savoie, Boëge et Saint-André-de-Boëge. Les règles de zone tendue ne s'y appliquent plus aux nouveaux baux.
• Encadrement du niveau des loyers. L'expérimentation finit en principe le 24 novembre 2026. Une proposition de loi prévoit de la prolonger ; le Sénat l'examinait en octobre 2026. Vérifiez la règle en vigueur avant de signer.

À lire aussi : APL et propriétaire : versement au bailleur, accession.

• La zone tendue est une liste de communes fixée par décret, mise à jour le 24 décembre 2025.
• À la relocation, le loyer est en principe bloqué au niveau de l'ancien, jusqu'au 31 juillet 2027 au moins.
• Seuls l'IRL, des travaux importants ou un loyer manifestement trop bas permettent une hausse ; jamais pour un logement F ou G.
• Le locataire d'un logement vide y bénéficie d'un préavis d'un mois.
• Certaines villes de zone tendue plafonnent en plus le niveau du loyer : vérifiez avant de fixer un montant.