Loyer impayé : la procédure, étape par étape, et ses délais

Selon ce que vous avez prévu à la signature du bail, trois solutions existent. Vous pouvez réclamer le paiement dès le premier impayé.

Les règles de chaque garantie sont détaillées dans l'outil sur la garantie Visale, l'assurance loyers impayés et l'acte de caution solidaire.

Le locataire touche une aide au logement ? Vous devez signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA quand la dette atteint deux mois de loyer. Si l'aide vous est versée directement, on compte deux fois le loyer moins l'aide. Sinon, deux fois le loyer hors charges. Service-Public annonce que deux décrets du 12 février 2026 changeront cette gestion des impayés au 1er janvier 2027.

Le commandement de payer est un acte officiel remis au locataire par un commissaire de justice, le nouveau nom de l'huissier. Il fait courir un délai de 6 semaines. Ce délai était de deux mois avant le 29 juillet 2023.

Il ne vaut que s'il contient toutes ces mentions :

• le délai de 6 semaines pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire risque la résiliation du bail et l'expulsion ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui peut l'aider à payer ;
• la possibilité de demander au juge, à tout moment, un délai pour payer.

Il s'appuie sur la clause résolutoire du bail. C'est la clause qui prévoit la fin automatique du bail en cas d'impayé. Tous les baux d'habitation signés depuis le 29 juillet 2023 doivent la contenir (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Vous êtes un particulier, ou une SCI familiale ? Le commissaire de justice signale lui-même le commandement à la commission départementale de prévention des expulsions (la CCAPEX). Il le fait quand l'impayé dure depuis deux mois, ou que la dette atteint deux mois de loyer hors charges. Un travailleur social peut alors rencontrer le locataire.

Les frais du commissaire de justice suivent un tarif réglementé. Le juge peut ensuite les mettre à la charge du locataire.

Si la dette n'est pas réglée au bout des 6 semaines, et sans accord d'échéancier, vous saisissez le juge des contentieux de la protection. C'est le juge du tribunal judiciaire chargé des litiges de location. Vous pouvez le saisir en référé, c'est-à-dire en urgence.

Concrètement :

1. Le commissaire de justice assigne le locataire, c'est-à-dire qu'il le convoque officiellement au tribunal.
2. Il notifie l'assignation au préfet. L'audience ne peut pas avoir lieu moins de 6 semaines après cette notification.
3. Pendant ce délai, un organisme social réalise un diagnostic social et financier. Vous recevez une demande d'informations : répondez-y. Le juge y trouvera aussi votre propre situation.
4. À l'audience, vous demandez la condamnation à payer, la constatation de la fin du bail, l'expulsion et une indemnité d'occupation. Cette somme remplace le loyer une fois le bail résilié.

Le juge a deux grandes options :

Si le locataire respecte l'échéancier, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué. Au premier retard, elle reprend son effet. Vous pouvez alors poursuivre l'expulsion sans repasser devant le juge.

Exemple. Michel, 66 ans, loue un deux-pièces 750 € par mois, plus 50 € de charges. Son locataire ne paie plus depuis février. En avril, la caution ne répond pas et la dette atteint 2 400 €. Michel fait délivrer un commandement de payer le 2 mai. Sans paiement au 13 juin, il fait assigner. L'audience a lieu en septembre. Le locataire a retrouvé un emploi et paie de nouveau son loyer. Le juge lui accorde 24 mois pour rembourser.

Le jugement doit être signifié au locataire par un commissaire de justice, avec un commandement de quitter les lieux. Le locataire a en général 2 mois pour partir. Le juge de l'exécution peut lui accorder un délai supplémentaire, d'un mois à un an.

Sans relogement adapté, aucune expulsion n'a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande l'aide de la police au préfet. Un refus, ou un silence de deux mois, vous ouvre droit à une indemnisation par l'État.

Ne prenez jamais les choses en main vous-même. Changer la serrure ou vider le logement est puni de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

Le départ du locataire n'efface pas la dette. Deux voies permettent d'obtenir un titre exécutoire, c'est-à-dire un document qui autorise une saisie sur son salaire ou son compte.

• L'injonction de payer. Vous déposez une requête gratuite au tribunal. Si le juge l'accepte, vous faites signifier l'ordonnance au débiteur. Pour une ordonnance rendue depuis le 1er septembre 2026, ce délai est de 3 mois, contre 6 mois avant. Le débiteur peut s'y opposer dans le mois.
• La procédure simplifiée de recouvrement, jusqu'à 5 000 €. Un commissaire de justice propose un accord au débiteur. S'il accepte, le commissaire délivre lui-même le titre exécutoire. S'il refuse ou ne répond pas dans le mois, vous allez devant le juge.

Vous avez 3 ans pour agir. Au-delà, les loyers les plus anciens ne peuvent plus être réclamés en justice.

• Bail signé avant le 29 juillet 2023 sans clause résolutoire. Pas de commandement de payer à 6 semaines : vous demandez directement au juge la résiliation. Il apprécie alors si la faute du locataire est assez grave.
• Location meublée. La même procédure s'applique : la loi rend la clause résolutoire et le commandement de payer applicables aux meublés loués en résidence principale.
• Bail mobilité. La loi ne lui applique pas ces règles de commandement de payer et de délais. Faites‑vous conseiller par l'ADIL ou un avocat avant d'agir.
• Propriétaire société. Une société autre qu'une SCI familiale doit saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner, sinon sa demande est irrecevable.
• Surendettement du locataire. Si un dossier est ouvert, le juge suit les délais fixés par la commission de surendettement. Ne signez rien sans conseil.
• Locataire disparu. S'il semble avoir quitté le logement sans prévenir, une procédure plus courte existe : voyez l'abandon du logement par le locataire.

Pour votre dossier, un avocat ou l'ADIL de votre département peut vérifier vos actes et vos délais. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.

À lire aussi : huissier et loyer impayé : rôle et coût du commissaire, loyer impayé : les premières démarches du bailleur, la prescription d'une dette de loyer et le loyer commercial impayé.

• Relancez par écrit dès le premier impayé et prévenez la caution, Visale ou l'assurance sans attendre.
• Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, laisse 6 semaines au locataire.
• Le juge peut accorder jusqu'à 3 ans de délais si le locataire a repris le paiement du loyer courant.
• Après le jugement, il faut un commandement de quitter les lieux, puis respecter la trêve hivernale.
• Vous avez 3 ans pour réclamer une dette de loyer, même après le départ du locataire.