Résilier un bail commercial : qui peut le faire, quand, et le modèle de lettre à adapter

La date d'échéance se calcule à partir de la date de prise d'effet du bail, pas de sa signature.

Exemple. Le bail d'Hélène, coiffeuse, a pris effet le 1er octobre 2023. Ses échéances de trois ans tombent le 30 septembre 2026, puis le 30 septembre 2029. Pour partir le 30 septembre 2029, son congé doit être délivré au plus tard le 31 mars 2029. Si elle l'envoie en mai 2029, il ne vaudra que pour le 30 septembre 2032.

Pendant la tacite prolongation, quand le bail a dépassé 9 ans sans être renouvelé, la date de départ change. Le congé prend effet le dernier jour d'un trimestre civil : 31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre. Il doit être donné au moins six mois avant.

Concrètement, pour ne pas manquer la date :

1. Retrouvez la date de prise d'effet du bail et ses avenants.
2. Calculez l'échéance visée et retirez six mois.
3. Envoyez votre congé au moins trois semaines plus tôt, pour absorber les délais de la poste.
4. Gardez l'avis de réception ou l'acte, avec la copie de la lettre.

Voici les mentions à reprendre. Adaptez-les à votre situation avant tout envoi.

Le locataire n'a pas à donner de motif pour un congé triennal. Pour un départ à la retraite, indiquez-le et joignez la preuve de votre demande de retraite. La sortie se prépare ensuite avec l'état des lieux du local commercial.

Le bailleur ne peut jamais donner congé par simple lettre. Son congé est un acte de commissaire de justice, l'ancien huissier. À défaut des mentions obligatoires, il est nul.

L'acte doit :

• indiquer les motifs du congé ;
• rappeler que le locataire a deux ans pour le contester ou réclamer une indemnité d'éviction ;
• être délivré au moins six mois avant la fin du bail, ou pour le dernier jour d'un trimestre civil en tacite prolongation.

À la fin des 9 ans, le bailleur choisit entre deux voies. Il peut offrir le renouvellement, avec un nouveau loyer. Il peut aussi le refuser, et doit alors en principe une indemnité d'éviction. Ces deux voies sont détaillées dans le renouvellement du bail commercial.

À l'échéance de trois ans, le bailleur n'a que des motifs étroits : construire ou reconstruire l'immeuble, certains travaux de restauration, transformer l'immeuble en logements, ou reprendre un logement accessoire inoccupé.

La plupart des baux contiennent une clause résolutoire. Elle met fin au bail automatiquement si le locataire ne respecte pas une obligation, surtout le paiement du loyer.

Voici les étapes :

1. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Il doit mentionner le délai d'un mois, sous peine de nullité.
2. Le locataire a un mois pour payer ou régulariser.
3. Sans régularisation, la clause joue. Le bailleur demande au juge de constater la fin du bail et d'ordonner l'expulsion.
4. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge, jusqu'à deux ans. S'il paie dans ces délais, la clause ne joue pas.

Ce qui a changé le 28 mai 2026. Pour accorder des délais, le juge tient désormais compte de deux éléments. Le locataire doit pouvoir payer sa dette. Il doit aussi avoir repris le paiement complet du loyer courant avant la première audience. Ces conditions valent pour les demandes faites depuis l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.

Sans clause résolutoire, le bailleur peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation pour une faute grave. Le juge apprécie : impayés, défaut d'assurance, sous-location interdite, commerce non exploité.

Bailleur et locataire peuvent mettre fin au bail à tout moment, s'ils sont d'accord. Aucune forme n'est imposée, mais il faut pouvoir prouver l'accord.

Concrètement, signez un protocole qui fixe :

1. la date de départ et de remise des clés ;
2. le solde du loyer et des charges ;
3. le sort du dépôt de garantie ;
4. la date de l'état des lieux de sortie ;
5. une éventuelle indemnité, dans un sens ou dans l'autre.

Une précaution pour le bailleur. Vérifiez au greffe du tribunal de commerce si des créanciers sont inscrits sur le fonds du locataire, comme une banque qui a pris un nantissement. Si c'est le cas, informez-les par lettre recommandée ou par commissaire de justice. La résiliation ne devient définitive qu'un mois après cette notification.

Exemple. Robert loue les murs d'un restaurant. Son locataire veut arrêter en juin, deux ans avant l'échéance. Ils signent un protocole : départ le 30 juin, loyers payés jusqu'à cette date, dépôt rendu après l'état des lieux. Le greffe signale un nantissement de la banque du restaurateur. Robert prévient la banque : la résiliation sera définitive un mois plus tard.

• Plutôt que résilier, céder le bail. Le locataire qui vend son fonds cède son bail au repreneur, sans attendre l'échéance. Voir la cession du bail commercial.
• Le bail dérogatoire de 3 ans au plus prend fin seul à sa date, sans congé. Mais si le locataire reste plus d'un mois après, il devient un bail commercial. Voir bail dérogatoire ou précaire.
• Le bail professionnel d'une profession libérale suit d'autres règles : le locataire part à tout moment avec six mois de préavis. Voir le bail professionnel.
• Le locataire en redressement ou en liquidation judiciaire. Le bail n'est pas résilié automatiquement, et une clause qui le prévoirait est sans effet. C'est l'administrateur ou le liquidateur qui décide de le poursuivre. Pour les loyers impayés d'avant le jugement, déclarez votre créance au mandataire dans les deux mois de sa publication au Bodacc, le bulletin officiel des annonces.

I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice. Un congé mal rédigé peut coûter une indemnité d'éviction ou trois ans de loyers : faites relire votre acte par un avocat en baux commerciaux.

• Le locataire résilie tous les trois ans, par recommandé ou commissaire de justice, six mois au moins avant l'échéance.
• Un congé tardif est reporté à l'échéance suivante, trois ans plus tard.
• Le bailleur passe toujours par un commissaire de justice, avec des motifs et le rappel du délai de deux ans.
• En cas d'impayés, la clause résolutoire joue un mois après un commandement de payer resté sans effet.
• Une résiliation amiable est possible à tout moment, en prévenant les créanciers inscrits sur le fonds.