Qu'est‑ce qu'une location saisonnière ?
C'est la location d'un logement meublé à une clientèle de passage. Le client n'y fixe pas son domicile. Il loue à la nuit, à la semaine ou au mois. Le code du tourisme appelle ce logement un meublé de tourisme.
Service-Public retient trois conditions :
- le client a l'usage exclusif du logement : vous n'êtes pas là pendant son séjour ;
- le séjour est court ;
- un même client ne loue pas plus de 90 jours d'affilée dans l'année.
Si vous restez présent et louez une ou plusieurs chambres de votre maison, c'est une chambre d'hôtes ou une chambre chez l'habitant, avec d'autres règles. Si l'occupant s'installe pour vivre et travailler, c'est un bail meublé classique : voir les règles de la location meublée.
Le logement doit aussi être équipé. Il faut au minimum une literie avec couette ou couverture, des rideaux ou volets dans les chambres et un four ou un micro-ondes. Il faut aussi un congélateur, de la vaisselle, des ustensiles, des rangements et du matériel de ménage.
Résidence principale ou secondaire : ce qui change
La règle dépend d'abord de la nature du logement. Une résidence principale est celle où vous vivez au moins huit mois par an.
| Votre situation | Ce que prévoit la loi |
|---|---|
| Résidence principale | Déclaration obligatoire, preuve qu'il s'agit bien de votre résidence principale, 120 jours de location par an au plus (90 si la commune le décide) |
| Résidence secondaire | Déclaration obligatoire, pas de plafond de jours national, autorisation de changement d'usage dans les communes qui l'exigent |
| Logement en copropriété | Respect du règlement de copropriété, et information du syndic dès que vous avez votre numéro |
En copropriété, voyez aussi le meublé de tourisme en copropriété. Pour une résidence secondaire, l'autorisation de la mairie est expliquée dans le changement d'usage et la compensation. | Locataire qui sous-loue | Accord écrit du propriétaire indispensable |
Le plafond de 120 jours connaît trois exceptions : une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
Exemple. M. et Mme Roche vivent à Bayonne et louent leur appartement l'été pendant leurs voyages. C'est leur résidence principale. Ils peuvent le louer au plus 120 nuits dans l'année, ou moins si la commune a réduit ce plafond. Au-delà, ils s'exposent à une amende.
Ce qui a changé avec la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé les règles. Elle s'applique par étapes :
- depuis le 21 novembre 2024, le changement d'usage exige un DPE de A à E en métropole, et la copropriété peut plus facilement interdire les meublés de tourisme ;
- depuis 2025, les communes peuvent ramener à 90 jours le plafond des résidences principales, et les abattements fiscaux ont baissé ;
- depuis le 20 mai 2026, le code du tourisme prévoit une déclaration de tous les meublés de tourisme sur un téléservice national ;
- à partir du 1er janvier 2034, le DPE exigé passera de A à D en métropole.
Sur le dernier point, Service-Public décrivait encore en mai 2026 les démarches en mairie. Avant de louer, demandez à votre mairie quelle démarche s'applique chez vous. Le détail est dans la déclaration du meublé de tourisme.
Les démarches avant la première location
Voici l'ordre conseillé :
- vérifiez le règlement de copropriété, si votre logement est dans un immeuble ;
- demandez à la mairie si un changement d'usage est exigé pour une résidence secondaire ;
- déclarez le meublé et notez le numéro obtenu ;
- immatriculez votre activité pour obtenir un numéro SIRET, gratuitement, sur le guichet unique des entreprises ;
- préparez un état descriptif du logement et un modèle de contrat ;
- renseignez‑vous sur la taxe de séjour de la commune.
L'immatriculation est expliquée dans le guide du guichet unique. Pour le contrat, voir le contrat de location saisonnière.
Les obligations à chaque séjour
Chaque location entraîne trois gestes simples :
- signer un contrat écrit avec le client, en deux exemplaires ;
- collecter la taxe de séjour si la commune l'applique, sauf si la plateforme le fait pour vous ;
- faire remplir une fiche de police à un client étranger, et la garder six mois.
La taxe de séjour est détaillée dans notre guide dédié. Les revenus encaissés sont imposables : voir la déclaration des revenus Airbnb.
Les sanctions possibles
Les sanctions sont lourdes. Le code du tourisme prévoit des amendes dont le maximum va de 10 000 € à 50 000 € selon le manquement. Sont visés l'absence de déclaration, la fausse déclaration et le dépassement du plafond de jours. Louer sans l'autorisation de changement d'usage exigée peut coûter jusqu'à 100 000 € d'amende, avec une remise en état du logement.
Les cas particuliers
- Le logement mal classé au DPE. Il ne vous empêche pas de louer aux vacanciers, sauf si un changement d'usage est exigé. Voir le DPE en location saisonnière.
- Une conciergerie gère le logement. Vous restez le loueur et répondez des déclarations. Voir le rôle d'une conciergerie.
- Les étoiles. Le classement est facultatif mais change l'impôt et la taxe de séjour. Voir le classement en meublé de tourisme.
- L'assurance. Aucune n'est imposée par la loi, mais elle est vivement conseillée. Prévenez votre assureur que le logement est loué à des vacanciers.
- Un client qui ne part pas. Il devient un occupant sans droit, et la trêve hivernale ne le protège pas. Voir l'expulsion des squatteurs.
À lire aussi : investir dans la location saisonnière.
Ce qu'il faut retenir
- Une location saisonnière est un meublé de tourisme : clientèle de passage, logement équipé, vous absent.
- Déclarez le logement avant de le louer et affichez le numéro dans chaque annonce.
- Résidence principale : 120 jours par an au plus, 90 si la commune l'a décidé.
- Résidence secondaire : la mairie peut exiger un changement d'usage, avec un DPE de A à E.
- Chaque séjour : contrat écrit, taxe de séjour, fiche de police pour les clients étrangers.
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Questions fréquentes
Puis‑je louer mon appartement à des vacanciers si je suis moi-même locataire ?
Seulement avec l'accord écrit de votre propriétaire. Sans cet accord, la sous-location est interdite et le propriétaire peut demander les sommes encaissées. Les plateformes doivent d'ailleurs vous rappeler cette obligation avant de publier l'annonce.
Une location au mois à des travailleurs saisonniers est‑elle une location saisonnière ?
Pas forcément. Le meublé de tourisme vise une clientèle de passage qui n'y fixe pas son domicile. Un salarié qui loue plusieurs mois pour travailler relève plutôt d'un bail meublé ou d'un bail mobilité. Le bon contrat dépend de la situation de l'occupant.
Les règles sont‑elles les mêmes à la mer et à la montagne ?
Le socle national est le même partout. Ce qui change, ce sont les décisions de chaque commune : enregistrement, changement d'usage, plafond de jours, quotas. Deux villes voisines peuvent avoir des règles différentes : interrogez toujours la mairie du logement.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L324-1-1 du code du tourisme (déclaration des meublés de tourisme, 120 jours), version en vigueur depuis le 20 mai 2026Légifrance
- Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme)Service-Public.fr
- Faire de sa résidence principale une location de vacances (meublé de tourisme)Service-Public.fr
- Location de vacances entre particuliers : les règles du meublé de tourismeService-Public.fr
- Locations touristiques : la loi du 19 novembre 2024 (actualité)Service-Public.fr
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