Renouvellement du bail commercial : congé, demande du locataire, loyer plafonné ou déplafonné

À l'approche des 9 ans, quatre situations sont possibles. Le tableau résume ce que la loi prévoit pour chacune.

Le congé du bailleur doit, à peine de nullité, donner ses motifs. Il doit aussi rappeler que le locataire a deux ans pour le contester ou demander une indemnité. Le commissaire de justice, l'ancien huissier, connaît ces mentions.

Indiquez le loyer proposé dans le congé avec offre de renouvellement. Si le locataire a fait la demande, indiquez-le dans votre réponse. Sans cette mention, le bail est renouvelé, mais le nouveau loyer n'est dû qu'à partir d'une demande faite plus tard.

Le loyer est en principe plafonné. Pour un bail de 9 ans au plus, la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux depuis la fixation du loyer initial. Pour les autres activités, comme les bureaux, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires. Ces indices sont publiés chaque trimestre par l'Insee. Le calcul est détaillé dans la révision du loyer commercial.

Exemple. Le bail de la librairie de Mme Renaud a commencé le 1er octobre 2017, avec un loyer de 12 000 € par an. Il est renouvelé au 1er octobre 2026. Supposons que l'indice ait progressé de 20 % entre les deux trimestres de référence. Le loyer renouvelé sera au plus de 12 000 × 1,20, soit 14 400 € par an, sauf déplafonnement.

Le plafond tombe dans trois cas. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, c'est-à-dire au loyer de marché du local.

• Un changement notable de l'un de ces éléments pendant le bail : les caractéristiques du local, l'activité autorisée, les obligations de chacun, ou l'attractivité commerciale du quartier.
• Un bail conclu pour plus de 9 ans, par exemple 10 ou 12 ans.
• Une prolongation tacite qui porte la durée totale du bail au-delà de 12 ans.

La valeur locative tient compte de ces mêmes éléments et des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables. En cas de changement notable ou de bail de plus de 9 ans, la hausse est étalée : elle ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, chaque année.

Le bail peut aussi écarter le plafonnement par une clause, à la signature ou au renouvellement. Relisez votre contrat.

En principe, vous devez une indemnité d'éviction. Elle répare tout le tort causé au locataire. Elle comprend la valeur de son fonds, ou de son droit au bail s'il peut se réinstaller ailleurs. S'y ajoutent ses frais de déménagement et de réinstallation, et les droits payés pour racheter un fonds équivalent. À défaut d'accord, le tribunal judiciaire la fixe, souvent après une expertise.

Le locataire reste dans les lieux jusqu'au paiement. Il verse alors une indemnité d'occupation à la place du loyer. Une fois payé, il a trois mois pour partir.

Vous pouvez changer d'avis. Pendant 15 jours après la décision qui fixe l'indemnité, vous pouvez accepter le renouvellement : c'est le droit de repentir. Il n'est possible que si le locataire est encore dans les lieux et ne s'est pas engagé ailleurs.

Refuser sans indemnité est l'exception. Il faut un motif grave et légitime, par exemple des loyers impayés ou un arrêt d'exploitation sans raison. Vous devez d'abord mettre le locataire en demeure, par commissaire de justice, de faire cesser le manquement. Le refus n'est possible que si le manquement continue plus d'un mois après. Un immeuble déclaré insalubre ou dangereux permet aussi de refuser sans indemnité.

• La prolongation tacite. Pendant cette période, le congé se donne au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil : 31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre.
• Un logement au-dessus de la boutique. Vous pouvez refuser le renouvellement pour ce seul logement, pour y habiter ou y loger un proche, sous conditions.
• Le bail a été cédé. Celui qui a racheté le fonds peut faire valoir le renouvellement. Voyez la cession de bail et le droit au bail.
• Un désaccord sur le loyer. La commission départementale de conciliation des baux commerciaux est gratuite et rend un avis en trois mois. Ensuite, le président du tribunal judiciaire tranche.
• Ce qui a changé en 2026. La loi du 26 mai 2026 n'a pas modifié ces étapes. Mais un bail renouvelé depuis cette date suit les nouvelles règles du dépôt de garantie. Les autres changements sont résumés dans le bail commercial 3-6-9.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Un congé mal rédigé peut être nul ou vous coûter une indemnité : faites-le préparer par un avocat et délivrer par un commissaire de justice.

• Le bail commercial ne se renouvelle pas tout seul : sans acte, il se prolonge tacitement.
• Le bailleur offre ou refuse le renouvellement par un congé envoyé au moins six mois avant la fin.
• Le locataire peut demander le renouvellement ; sans réponse en trois mois, le bailleur est réputé accepter.
• Le loyer renouvelé est plafonné par l'indice, sauf changement notable, bail de plus de 9 ans ou prolongation au-delà de 12 ans.
• Un refus coûte en principe une indemnité d'éviction, avec un droit de repentir de 15 jours.