Droit au bail et cession du bail commercial : ce que le locataire peut vendre et ce que le bailleur peut refuser

Une clause « réputée non écrite » est une clause qui ne produit aucun effet, même signée.

La clause d'agrément reste valable lors d'une vente du fonds. Elle vous permet d'examiner le repreneur avant la cession.

Le bail prévoit souvent une clause de garantie solidaire. Le locataire sortant s'engage alors à payer les loyers si le repreneur ne paie pas. La loi l'encadre de deux façons :

1. vous devez informer l'ancien locataire de chaque impayé dans le mois où la somme était due ;
2. vous ne pouvez faire jouer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession.

La garantie cesse aussi à la fin du bail : elle ne suit pas le bail renouvelé. Elle ne joue pas si l'ancien locataire est en procédure collective, comme un redressement ou une liquidation judiciaire.

Exemple. Le 1er septembre 2026, un fleuriste cède son bail à une épicière. Le loyer du 1er novembre 2026 n'est pas payé. Le bailleur doit prévenir le fleuriste au plus tard le 1er décembre 2026, par lettre recommandée pour garder une preuve. Il pourra lui réclamer des loyers impayés jusqu'au 1er septembre 2029, pas au-delà.

1. Vérifier le bail. Le locataire relit les clauses de cession : interdiction, accord du bailleur, forme de l'acte.
2. Vérifier le droit de préemption de la commune. Dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, la mairie peut acheter le bail en priorité. Le cédant adresse alors au maire un formulaire de déclaration avant la cession.
3. Rédiger l'acte. La cession se fait par écrit, entre les parties ou chez un notaire.
4. Faire l'état des lieux. Un état des lieux est établi lorsque le repreneur prend possession du local. Voyez l'état des lieux d'un local commercial.
5. Notifier la cession au bailleur. Elle se fait par commissaire de justice, sauf si l'acte est notarié. L'acte indique la date de la cession et l'identité du repreneur.
6. Enregistrer l'acte et payer les droits. L'acte est enregistré aux impôts dans le mois de sa signature. Les droits, calculés sur le prix au-delà de 23 000 €, sont en principe payés par le repreneur.

Si ces formalités ne sont pas respectées, la cession n'est pas valable.

Le prix est libre : il se négocie entre le locataire sortant et le repreneur. Le bailleur ne le touche pas. Aucun barème officiel n'existe. Plusieurs éléments le font varier :

• l'emplacement du local et le passage devant la vitrine ;
• l'écart entre le loyer du bail et le loyer de marché du local : un loyer bas vaut cher ;
• la durée restante du bail et les chances de renouvellement ;
• les activités autorisées par le bail : un bail « tous commerces » vaut en général plus qu'un bail limité à une activité.

• Le départ en retraite. Un commerçant ou un artisan qui part en retraite, ou en invalidité, peut céder son bail pour une autre activité. Il notifie au bailleur l'activité prévue et le prix. Vous avez deux mois pour racheter le bail à ce prix, ou saisir le tribunal. Sans réaction, vous êtes réputé d'accord.
• Une cession dans les trois dernières années du bail. Le repreneur du seul droit au bail peut ne pas remplir la condition de trois ans d'exploitation exigée pour le renouvellement. Il a intérêt à obtenir de vous une promesse de renouvellement. Voyez le renouvellement du bail commercial.
• La sous-location. Ce n'est pas une cession : le locataire reste en place et loue à un tiers. Elle demande votre accord. Voyez la sous-location.
• Un bail professionnel. Le Code civil permet de céder le bail, sauf si le contrat l'interdit. Voyez le bail professionnel.
• Vous vendez les murs. Le nouveau propriétaire reprend le bail en cours. Les points à vérifier sont dans investir dans un local commercial.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Une cession de bail engage le locataire, le repreneur et le bailleur : faites rédiger ou relire l'acte par un avocat ou un notaire.

À lire aussi : la sous-location professionnelle.

• Le droit au bail est la valeur du bail commercial ; le locataire peut le céder seul ou avec son fonds.
• Le bailleur ne peut pas interdire la cession faite avec la vente du fonds.
• Il peut interdire la cession du bail seul, ou l'encadrer par une clause d'agrément.
• La garantie de l'ancien locataire dure trois ans au plus, à condition de le prévenir de chaque impayé dans le mois.
• La cession se fait par écrit, se notifie au bailleur et s'enregistre dans le mois.