SCI et transmission : donner des parts à ses enfants, et ce qui se passe au décès

Vous déclarez la valeur réelle des parts. Ce n'est pas leur valeur de départ inscrite dans les statuts, dite valeur nominale. Pour la trouver, prenez la valeur des biens de la SCI, retirez ses dettes, puis divisez par le nombre de parts. Service-Public le rappelle : les dettes de la société, notamment le prêt qui a financé l'achat, viennent en déduction.

Exemple : une SCI possède une maison estimée 400 000 €. Elle doit encore 100 000 € à sa banque. Sa valeur nette est donc de 300 000 €. Le capital compte 1 000 parts : chacune vaut 300 €. Un parent qui donne 200 parts transmet 60 000 €, et non un cinquième de la maison.

Faites d'abord estimer sérieusement le bien. L'administration fiscale peut contester une valeur trop basse. Le notaire vous aidera à justifier l'estimation.

Chaque enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents sans payer de droits, sur une période de quinze ans. C'est l'abattement. Au-delà, l'impôt se calcule par tranches : 5 % jusqu'à 8 072 €, puis des taux qui montent jusqu'à 20 % entre 15 933 € et 552 324 €, et davantage au-delà.

Vous pouvez donc étaler vos dons : une donation de parts aujourd'hui, une autre dans quinze ans, avec un nouvel abattement de 100 000 €.

Petits-enfants. L'abattement est de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant.

Pour chiffrer votre cas, utilisez le calcul des droits de donation. Les honoraires du notaire, appelés émoluments, s'ajoutent aux droits.

Vous pouvez donner les parts tout en gardant leurs revenus. Vous donnez alors la nue-propriété : vos enfants deviennent propriétaires, mais sans les revenus. Vous gardez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de toucher votre part des bénéfices. Vos enfants deviendront pleins propriétaires au décès du dernier parent usufruitier.

Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Elle dépend de l'âge du parent, selon un barème fiscal (article 669 du code général des impôts). Par exemple, elle vaut 60 % de la valeur totale si le parent a moins de 71 ans, et 70 % s'il a moins de 81 ans. Au décès du parent, l'enfant récupère l'usufruit sans payer de nouvel impôt.

Exemple : Anne, 67 ans, et Jacques, 65 ans, détiennent chacun 500 parts d'une SCI, à 300 € la part. Chacun donne la nue-propriété de 250 parts à chacun de leurs deux enfants. Ces 250 parts valent 75 000 € en pleine propriété. Leur nue-propriété, à 60 %, vaut 45 000 €. Chaque enfant reçoit donc 45 000 € de chacun de ses parents. C'est sous l'abattement de 100 000 € : aucun droit de donation n'est dû.

Qui vote ? Le parent usufruitier et l'enfant nu-propriétaire participent tous deux aux décisions. Par défaut, le parent vote sur l'usage des bénéfices, et l'enfant sur le reste. Les statuts peuvent organiser le vote autrement. C'est souvent ce qui permet aux parents de garder la gestion.

Les règles générales sont dans usufruit et nue-propriété. Le barème se calcule avec le calcul usufruit et nue-propriété.

Le décès ne met pas fin à la SCI : elle continue avec les héritiers ou ceux qui reçoivent les parts par testament. Les statuts peuvent toutefois prévoir autre chose :

• les héritiers doivent être acceptés par les autres associés (c'est l'« agrément ») ;
• la société est dissoute ;
• la société continue avec les seuls associés survivants, ou avec des personnes désignées.

Les héritiers qui ne deviennent pas associés reçoivent la valeur des parts, fixée au jour du décès.

Côté impôt, les parts entrent dans la succession pour leur valeur au décès, dettes de la société déduites. Pour la résidence principale du défunt, la loi prévoit d'habitude une réduction de 20 % de sa valeur. Elle ne s'applique pas si le logement appartient à une SCI. Le calcul des droits de succession donne un ordre de grandeur.

Si plusieurs enfants héritent des mêmes parts, ils les possèdent ensemble, en indivision sur les parts, et non sur la maison. Ils doivent choisir l'un d'eux, ou une autre personne, pour voter en leur nom. S'ils ne s'entendent pas, le juge le désigne.

Vous pouvez aussi vendre des parts à vos enfants. Les règles sont alors différentes :

• Le prix doit correspondre à la valeur réelle. Dans une famille, l'administration fiscale peut vérifier ce prix. Un prix fictif peut être traité comme une donation déguisée, donc taxé comme une donation.
• La forme. Depuis le 27 juin 2026, la vente de parts d'une SCI qui possède surtout de l'immobilier, dite « à prépondérance immobilière », exige un acte écrit par un professionnel. Ce peut être un acte de notaire, un acte contresigné par un avocat ou, dans certains cas, un acte rédigé par un expert-comptable. Sinon, la vente est nulle (article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026).
• Les droits d'enregistrement, c'est-à-dire la taxe sur la vente, sont payés par l'acheteur, sauf accord contraire. Ils sont de 5 % du prix pour une SCI à prépondérance immobilière. Pour les autres sociétés, ils sont de 3 %, après un abattement de 23 000 € ramené à la proportion des parts vendues.
• Le gain du vendeur peut être imposable. Le calcul dépend du régime fiscal de la SCI et de ce qu'elle possède.

Exemple : Michel vend à sa fille 100 parts d'une SCI à prépondérance immobilière, pour 30 000 €. Elle paie 1 500 € de droits d'enregistrement (5 %). S'y ajoutent les honoraires de l'acte.

• Statuts. Une clause d'agrément peut viser les enfants eux-mêmes. Une clause sur le décès peut prévoir que les parts reviendront au conjoint survivant. Relisez les statuts avant toute donation.
• Pacte Dutreil. Ce dispositif réduit les droits sur la transmission d'une entreprise. Il ne s'applique pas aux sociétés qui gèrent un patrimoine immobilier : une SCI ne peut pas en bénéficier.
• Enfant mineur. Il peut recevoir une donation. Ses représentants légaux, en général ses parents, l'acceptent pour lui.
• Bien apporté puis parts données. Beaucoup de parents apportent d'abord un bien à la SCI, puis en donnent les parts : voir apporter un bien immobilier à une SCI.
• Réserve héréditaire. La loi garantit à vos enfants une part minimale de votre patrimoine. Les donations comptent dans cette part. Une donation trop large au profit d'un enfant peut être réduite à votre décès.
• Bien détenu en direct. Sans SCI, les héritiers possèdent la maison elle-même ensemble : voir la maison en indivision entre frères et sœurs. Pour un bien dont la propriété est partagée entre usufruit et nue-propriété, voir la nue-propriété au décès de l'usufruitier.

Préparez la donation, le choix entre pleine propriété et nue-propriété et la rédaction des statuts avec un notaire. Pour les impôts, consultez aussi un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal. L'annuaire vous aide à trouver un professionnel près de chez vous.

À lire aussi : SCI : avantages et inconvénients et SCI familiale : avantages, limites, transmission.

• Vous transmettez des parts de la société, pas le bien : la SCI et le bien restent en place.
• Donner des parts exige un acte de notaire ; les droits portent sur leur valeur, dettes de la SCI déduites.
• Chaque enfant a un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les quinze ans.
• Donner la nue-propriété réduit la valeur taxée ; au décès du parent, l'enfant récupère l'usufruit sans nouvel impôt.
• Vendre des parts coûte 5 % de droits pour une SCI immobilière, et l'acte passe par un professionnel depuis le 27 juin 2026.