De combien peut‑on baisser le prix ?
La réponse honnête : cela dépend. Un bien affiché au-dessus du marché laisse plus de marge qu'un bien au juste prix. Un bien en vente depuis longtemps aussi.
Méfiez‑vous des pourcentages « moyens » de négociation. Ils mélangent des biens et des villes très différents. Votre marge se calcule pour ce bien-là, avec trois éléments :
| Élément | Où le trouver | Effet sur votre offre |
|---|---|---|
| Prix réellement payés autour | Base DVF, outil Patrim sur impots.gouv.fr | Un écart avec le prix affiché justifie une offre plus basse |
| Travaux à prévoir | Devis d'artisans, diagnostics | Le coût des travaux se déduit de votre budget |
| Classe énergie (DPE) | Annonce et dossier de diagnostics | Un logement F ou G demande une rénovation, voire avant de le louer |
| Durée de mise en vente | Historique de l'annonce, question à l'agent | Plus le bien est en vente depuis longtemps, plus le vendeur est ouvert |
| Charges et travaux de copropriété | Procès-verbaux d'assemblée | Un gros chantier voté pèse sur le prix |
Notre outil prix juste vous aide à situer le prix affiché.
Où trouver les vrais prix de vente ?
La base « Demandes de valeurs foncières » (DVF) recense les ventes des cinq dernières années, à partir des actes notariés. Elle est gratuite et publique. Elle ne couvre pas l'Alsace, la Moselle ni Mayotte.
Comparez des biens proches : même type, surface voisine, même rue ou même quartier. Regardez la date de vente. Un prix de 2021 ne vaut pas un prix de 2025.
Les notaires publient aussi des prix au mètre carré par ville. Les annonces en ligne, elles, montrent des prix demandés, pas des prix payés.
Quels arguments utiliser ?
Un vendeur accepte plus facilement une baisse qu'il comprend. Appuyez‑vous sur des faits, jamais sur des critiques du logement.
- Citez deux ou trois ventes comparables, avec leur prix au mètre carré.
- Joignez le montant des devis pour les travaux nécessaires.
- Rappelez les éléments du dossier : DPE, anomalies électriques, toiture, travaux votés en copropriété.
- Mettez en avant vos atouts d'acheteur : accord de principe de la banque, apport, souplesse sur la date.
Exemple. Une maison est affichée 285 000 € dans un bourg de la Sarthe. Les ventes DVF comparables tournent autour de 2 300 €/m², soit environ 265 000 € pour ses 115 m². La toiture est à reprendre, avec un devis à 18 000 €. M. Garnier propose 255 000 € et joint ces éléments. Le vendeur répond à 265 000 €, et ils s'accordent sur ce prix.
Les cas particuliers
- Un logement mal classé au DPE. Les travaux peuvent être lourds. Voir classe E : vendre, louer, rénover et acheter une maison à rénover.
- Un bien neuf. Le promoteur négocie peu sur le prix, mais parfois sur un parking ou des frais. Voir neuf ou ancien.
- Une vente aux enchères. Il n'y a pas de négociation : le prix monte par enchères. Voir les ventes aux enchères immobilières.
- Un bien loué. Un logement vendu avec son locataire se vend souvent à un prix plus bas. Voir acheter un logement déjà loué.
- Les frais d'agence. Vérifiez si le prix affiché les inclut, et qui les paie. Ils se négocient aussi.
À lire aussi : bon de visite immobilier et questions à poser, honoraires d'agence à l'achat : qui paie et combien.
Ce qu'il faut retenir
- Il n'existe pas de marge de négociation fixe.
- Comparez avec les prix vendus de la base DVF, pas avec les annonces.
- Chiffrez les travaux et lisez le DPE avant de faire une offre.
- Une offre écrite et argumentée est plus convaincante.
- Une offre acceptée engage le vendeur : proposez seulement un prix que vous êtes prêt à payer.
Passer à l'action
Négocier un prix immobilier : le bien est‑il au bon prix ?
Le prix demandé face aux ventes du quartier, et la marge qu'elles justifient.
Questions fréquentes
Peut‑on négocier un bien déjà au juste prix ?
Vous pouvez toujours proposer, mais le vendeur risque de préférer un autre acheteur. Si plusieurs offres arrivent vite, une proposition très basse vous fait souvent perdre le bien. La durée de mise en vente est un bon indice.
Peut‑on renégocier après le compromis ?
Le prix est fixé dans le compromis : le vendeur n'a pas à le revoir. Une renégociation n'est possible que s'il l'accepte, par exemple après la découverte d'un problème important. Elle passe alors par un avenant chez le notaire.
Faut‑il passer par l'agent immobilier pour négocier ?
Si le bien est vendu par une agence, votre offre passe en principe par elle. L'agent transmet toutes les offres au vendeur. Vous pouvez joindre vos arguments écrits pour qu'ils soient lus tels quels.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Relecture
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Comment rédiger l'offre d'achat ?
L'offre se fait par écrit. Indiquez le prix proposé, la durée de validité de l'offre et, si vous empruntez, la condition d'obtention du prêt. Notre modèle d'offre d'achat reprend ces mentions.
Attention : une offre acceptée engage le vendeur. Ne proposez donc jamais un prix que vous ne voulez pas payer. Les règles sont dans l'offre d'achat et la rétractation.
Le vendeur peut répondre par une contre-proposition. Elle ne vous engage pas tant que vous ne l'acceptez pas.