Vendre une partie de sa maison ou de son terrain : diviser avant de vendre

C'est le cas le plus simple. Un géomètre-expert borne la nouvelle parcelle et établit le document qui modifie le cadastre. Le notaire publie ensuite la division au moment de la vente.

Si l'acheteur veut construire, vous devez déposer une déclaration préalable de division à la mairie. Dans un site patrimonial, aux abords d'un monument historique ou pour créer une voie commune, c'est un permis d'aménager. Une autorisation de construire ne vaut pas autorisation de diviser. Consultez aussi le plan local d'urbanisme, qui peut fixer une surface minimale ou des distances.

Toutes les étapes sont détaillées dans la division parcellaire. Si votre terrain est agricole, voyez le prix et la vente d'un terrain agricole.

Vous voulez créer deux logements dans votre maison, et en vendre un. Ou vendre une maison déjà divisée. Dès que les deux logements appartiennent à deux personnes différentes, la maison devient une copropriété.

1. Vérifiez à la mairie les autorisations nécessaires. Une déclaration préalable est exigée si vous modifiez la façade : fenêtres, portes, escaliers extérieurs. Un changement de destination, par exemple une grange transformée en logement, demande aussi une autorisation. Dans certains quartiers, la commune impose un permis de diviser pour lutter contre l'habitat dégradé.
2. Faites intervenir un géomètre-expert. Il rédige l'état descriptif de division, c'est-à-dire la liste des lots, avec leurs parties privées et leurs parts des parties communes.
3. Faites rédiger le règlement de copropriété par un notaire. Il fixe les règles de vie et la répartition des charges : toiture, jardin, compteurs.
4. Séparez ce qui peut l'être : compteurs d'eau et d'électricité, boîtes aux lettres, accès.
5. Faites réaliser les diagnostics du logement vendu, dont la surface Carrez du lot.

La création d'une copropriété est expliquée pas à pas dans créer une copropriété.

Exemple. Gérard et Monique, 70 ans, vivent au rez-de-chaussée de leur grande maison de Rennes. L'étage, avec sa propre entrée, est inoccupé. Ils le vendent à un couple. Un géomètre crée deux lots, le notaire rédige un règlement simple, et la toiture devient une partie commune. Les charges sont réparties selon les surfaces.

Si c'est votre résidence principale, la vente du logement où vous vivez est exonérée d'impôt sur la plus-value. Mais une partie que vous n'habitez pas, ou un terrain à bâtir détaché du jardin, ne suit pas forcément cette exonération. Voyez l'exonération de la résidence principale et la plus-value d'un terrain à bâtir. Faites chiffrer votre cas par votre notaire ou un conseiller fiscal avant de signer.

• Maison en lotissement. Les documents du lotissement peuvent limiter les divisions. Lisez-les avant toute démarche.
• Réseaux insuffisants. La mairie peut s'opposer à une division si les réseaux d'eau ou d'électricité ne suffisent pas pour un logement de plus.
• Logement trop petit. Une division qui crée des logements de moins de 14 m² ou de moins de 33 m³ est interdite.
• Bien en indivision ou en démembrement. Tous les titulaires doivent signer. Voyez vendre un bien en indivision.
• Immeuble de plusieurs logements loués. D'autres règles protègent les locataires. Voyez vendre un immeuble entier.

À lire aussi : vendre un terrain constructible ou non : étapes, estimer un terrain : les critères qui font le prix.

• On ne vend pas un morceau de bien sans l'avoir d'abord séparé : parcelle ou lot de copropriété.
• Un bout de jardin sans projet de construction se divise en principe sans autorisation de la mairie.
• Un terrain détaché pour construire demande une déclaration préalable, parfois un permis d'aménager.
• Deux logements, deux propriétaires : c'est une copropriété, avec règlement et état descriptif.
• La plus-value d'une partie non habitée ou d'un terrain à bâtir peut être imposable.