Saisie immobilière : les étapes de la procédure, la vente amiable et la vente forcée

Voici le calendrier, si la dette n'est pas payée.

Le jugement d'orientation peut faire l'objet d'un appel dans les 15 jours de sa signification.

Le plus utile est d'agir tôt, dès le commandement. Voici vos options, de la plus simple à la plus lourde.

1. Payer la dette, si vous le pouvez, dans le délai du commandement.
2. Déposer un dossier de surendettement, si vous ne pouvez plus faire face à vos dettes. La commission peut demander la suspension de la saisie, puis le report de la vente.
3. Demander une vente amiable au juge, pendant l'audience ou avant. Si vous la demandez avant, prévenez le créancier.
4. Contester la saisie avec un avocat, par exemple si le bien ne vous appartient pas ou si les délais n'ont pas été respectés.
5. Vous entendre avec le créancier sur une vente de gré à gré, possible jusqu'à l'ouverture des enchères.

La vente amiable est votre vente, mais sous le contrôle du juge. Elle peut permettre de vendre plus cher qu'aux enchères. Le juge vérifie d'abord qu'elle peut se faire dans de bonnes conditions, selon le bien, le marché et vos démarches.

S'il l'accepte, il fixe un prix minimum et une audience de rappel, au plus tard quatre mois plus tard. Pendant ce temps, vous cherchez un acheteur, avec ou sans agence.

• Si vous présentez une promesse de vente à l'audience, le juge vous donne trois mois de plus pour signer l'acte.
• Si les conditions sont remplies, la vente est définitive.
• Sans acheteur, ou si les conditions ne sont pas respectées, le juge ordonne la vente forcée.

Exemple. Alain doit 140 000 € à sa banque. Le juge autorise une vente amiable de sa maison à 190 000 € minimum. Alain signe une promesse à 205 000 € trois mois plus tard. À l'audience de rappel, il obtient trois mois pour signer l'acte. Après paiement de la dette retenue et des frais, le reste du prix lui revient.

Pour fixer un prix de vente réaliste, appuyez‑vous sur une estimation immobilière.

La vente forcée a lieu au tribunal judiciaire, devant le juge de l'exécution. Le créancier fixe la mise à prix, c'est-à-dire le prix de départ. Si vous la trouvez trop basse, vous pouvez demander au juge de la modifier.

La vente est annoncée dans les journaux d'annonces légales et par une affiche devant le bien, à vos frais. Les acheteurs enchérissent par l'intermédiaire d'un avocat. Les enchères s'arrêtent 90 secondes après la dernière offre.

Après la vente, toute personne peut surenchérir d'au moins 10 % dans les 10 jours. Une nouvelle audience a alors lieu. Si personne n'enchérit, le créancier devient propriétaire au montant de la mise à prix. Le déroulement côté acheteur est expliqué dans l'immobilier aux enchères.

Le jugement d'adjudication permet à l'acheteur de vous faire quitter les lieux. La vente forcée ne peut être reportée qu'en cas de force majeure, ou à la demande de la commission de surendettement.

• Bien loué. Le commissaire de justice ne peut y entrer qu'avec l'accord du locataire, ou sur autorisation du juge. Vous devez lui donner l'identité du locataire.
• Dettes de copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut lui aussi lancer une saisie pour des charges impayées.
• Bien en indivision. Les règles propres aux biens détenus à plusieurs sont dans l'indivision, définition et règles.
• Proposition de vente à réméré. Avant de signer une vente avec faculté de rachat pour éviter la saisie, lisez la vente à réméré et ses risques.
• Petits revenus. L'aide juridictionnelle peut payer tout ou partie de votre avocat, et des consultations d'avocat gratuites existent.

I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice. Face à une saisie, consultez un avocat sans attendre l'audience d'orientation.

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• La saisie commence par un commandement de payer : vous avez 8 jours pour payer, sinon la procédure continue.
• C'est le juge de l'exécution qui décide d'une vente amiable ou d'une vente forcée, lors de l'audience d'orientation.
• La vente amiable, menée par vous à un prix minimum, peut rapporter davantage que les enchères.
• Un dossier de surendettement peut suspendre la saisie ou faire reporter la vente.
• Le prix rembourse le créancier ; le surplus vous revient, mais un solde impayé reste dû.