Vendre un immeuble entier : vente en bloc, vente par lots et droits des locataires

Le bail suit l'immeuble. L'acheteur devient le bailleur de chaque locataire, aux mêmes conditions. Il leur rendra le dépôt de garantie à leur départ.

Pour un immeuble de plus de cinq logements, une règle de 2006 protège les locataires. Si l'acheteur ne s'engage pas à prolonger les baux d'au moins six ans, chaque locataire reçoit une offre d'acheter son propre logement. Il a alors quatre mois pour répondre. En pratique, la plupart des investisseurs signent l'engagement de prolonger les baux.

Ce droit ne joue pas si l'acheteur est un parent jusqu'au quatrième degré, ou un organisme de logement social. Votre notaire vérifie ces conditions et envoie les courriers.

Quand un immeuble vient d'être divisé en lots, la première vente de chaque logement loué ouvre un droit au locataire. Vous devez lui proposer d'acheter son logement, par lettre recommandée ou par commissaire de justice. L'offre indique le prix, les conditions et la surface du logement. Le locataire a deux mois pour accepter.

S'il refuse, il reste dans les lieux : cette offre n'est pas un congé. Vous pouvez alors vendre le logement occupé à un autre acheteur.

Ce droit ne concerne pas un locataire entré après la division. Pour libérer un logement, il faut un congé pour vendre en fin de bail. Voyez le congé pour vente et la préemption du locataire.

Dès que deux lots appartiennent à deux personnes différentes, l'immeuble devient une copropriété. Il faut donc la préparer avant la première vente :

1. Un géomètre-expert mesure l'immeuble et rédige l'état descriptif de division, c'est-à-dire la liste des lots et de leurs parts.
2. Un notaire rédige le règlement de copropriété, puis le fait publier.
3. Vous vérifiez à la mairie si une autorisation est nécessaire. Certaines communes imposent un permis de diviser, et les travaux sur l'aspect extérieur demandent une déclaration préalable.

Le détail est dans créer une copropriété et diviser un immeuble.

L'acheteur d'un immeuble entier reçoit les diagnostics de chaque logement et ceux du bâtiment. Selon l'âge et la classe énergétique, un DPE collectif et un audit énergétique peuvent être exigés. La liste complète figure dans les diagnostics pour vendre un immeuble entier.

Préparez aussi les baux, les derniers avis de taxe foncière, l'état des loyers payés et les contrats d'entretien. L'acheteur les demandera pour calculer sa rentabilité.

Un immeuble locatif n'est pas votre résidence principale. Le gain réalisé est donc imposable, avec des abattements selon la durée de détention. Les règles sont celles de la plus-value d'une résidence secondaire.

Dans une vente par lots, chaque vente est imposée séparément, à sa date. Si vous avez loué en meublé, l'amortissement déduit peut augmenter la plus-value : voyez vendre un bien loué en meublé. Pour votre propre calcul, faites‑vous conseiller par un notaire ou un conseiller fiscal.

• Immeuble avec des commerces. La vente globale d'un immeuble qui comprend des locaux commerciaux échappe au droit de préférence du commerçant. Voyez vendre des murs commerciaux.
• Immeuble détenu en SCI. Vous pouvez vendre les parts de la société plutôt que l'immeuble. Les règles et les impôts sont différents : parlez-en à un notaire.
• Immeuble en indivision. Tous les indivisaires doivent en principe signer. Voyez vendre un bien en indivision.
• Commune avec droit de préemption. La mairie peut être prioritaire sur l'acheteur. Voyez la déclaration d'intention d'aliéner.
• Locataire âgé aux revenus modestes. Le congé est encadré, même après la vente. Voyez faut‑il reloger le locataire.

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• La vente en bloc est simple : un acte, un acheteur, des baux qui continuent.
• Au-delà de cinq logements, les locataires ont une priorité d'achat si l'acheteur ne prolonge pas les baux de six ans.
• La vente par lots oblige à créer une copropriété et à proposer d'abord chaque logement loué à son locataire.
• Les diagnostics portent sur chaque logement et sur le bâtiment.
• La plus-value est imposable : faites chiffrer votre cas par un notaire ou un conseiller fiscal.