Immobilier aux enchères : vente chez le notaire ou au tribunal, comment ça se passe

La réponse courte : le notaire prépare tout, puis les enchères se jouent en une séance. Il faut compter deux à trois mois entre la décision du vendeur et la vente, selon la chambre des notaires de Paris.

1. La préparation. Le vendeur et son notaire fixent la mise à prix. Le notaire rédige le cahier des charges, c'est-à-dire le document qui décrit le bien et toutes les conditions de la vente. Les diagnostics y sont joints.
2. Les visites. Deux ou trois visites sont en général organisées, souvent en semaine et en journée.
3. La séance. Pour enchérir, vous déposez un chèque de consignation, une somme bloquée le temps de la vente. On parle de vente « à la bougie » : de petites mèches brûlent l'une après l'autre. Quand deux feux s'éteignent sans nouvelle offre, le dernier enchérisseur l'emporte.
4. Le procès-verbal d'adjudication. C'est l'acte qui constate la vente. Il vaut acte de vente.
5. La surenchère. Pendant 10 jours, toute personne peut proposer au moins 10 % de plus. Une dernière séance a alors lieu sur cette base.
6. Le paiement. L'acheteur a 45 jours pour payer la totalité du prix. Les clés lui sont remises une fois tout payé. En cas de retard, des pénalités s'ajoutent.

Si vous ne remportez pas l'enchère, votre chèque vous est rendu. Si vous gagnez, il est encaissé et compte comme un acompte sur le prix.

Exemple. Jacques veut acheter un appartement mis à prix 120 000 €. Il dépose un chèque de 24 000 €, soit 20 % de la mise à prix. Il remporte la vente à 151 000 €. Personne ne surenchérit dans les 10 jours. Il doit payer le solde, plus les frais annoncés, dans les 45 jours.

Les notaires proposent aussi une vente interactive sur internet, appelée « immo-interactif ». Les offres s'affichent en temps réel pendant 24 heures.

Pour y participer, vous visitez le bien et signez une demande d'agrément, puis vous vous inscrivez sur le site immobilier des notaires. Le notaire valide votre inscription. À la fin des 24 heures, l'acheteur retenu signe une promesse de vente classique chez le notaire. Cette promesse peut contenir des conditions suspensives, par exemple l'obtention d'un prêt.

C'est la grande différence avec la vente en salle : vous n'êtes pas engagé sans condition dès la fin des enchères.

La réponse courte : vous ne pouvez pas enchérir seul, il faut un avocat inscrit au barreau du tribunal. Chaque avocat ne représente qu'un seul enchérisseur.

1. Avant l'audience. Vous remettez à votre avocat une garantie bancaire de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €.
2. Pendant l'audience. Les enchères partent de la mise à prix. Elles s'arrêtent 90 secondes après la dernière offre. Le juge constate alors le prix.
3. Après l'audience. Pendant 10 jours, toute personne peut surenchérir d'au moins 10 % du prix, par l'intermédiaire d'un avocat. Une nouvelle audience a lieu deux à quatre mois plus tard.
4. Les frais. Ils sont à la charge de l'acheteur, appelé l'adjudicataire.

Ces ventes concernent surtout des biens saisis. Le jugement d'adjudication permet à l'acheteur de faire partir l'occupant. Seules les conditions de la vente peuvent prévoir son maintien dans les lieux : lisez-les avant d'enchérir. Le déroulement complet d'une saisie, côté propriétaire, est expliqué dans la saisie immobilière.

La vente chez le notaire convient à un vendeur qui veut vendre vite, à un prix fixé par la concurrence entre acheteurs. Elle sert aussi pour des biens atypiques, sans vrai marché. Selon les notaires, elle permet parfois d'éviter une vente forcée quand une saisie se profile.

Vous gardez la maîtrise du seuil : la mise à prix, ou à défaut un prix en dessous duquel vous refusez de vendre. En revanche, une fois le bien adjugé au-dessus de ce seuil, la vente est faite.

Le cahier des charges contient les diagnostics, comme pour une vente classique : voyez les diagnostics pour une vente aux enchères. Pour situer une mise à prix raisonnable, partez d'une estimation immobilière.

• Bien en indivision. Quand plusieurs propriétaires ne s'entendent pas, le tribunal peut ordonner une vente aux enchères. Voir vendre un bien en indivision.
• Terrain agricole loué. L'agriculteur locataire doit être convoqué au moins 20 jours avant la vente. Il dispose ensuite de 20 jours pour prendre la place de l'acheteur.
• Bien occupé. Le cahier des charges indique si le bien est libre ou occupé. Le prix d'un bien occupé tient compte de cette occupation, et vous ne pourrez pas y entrer tout de suite.
• Pas d'enchère au tribunal. Si personne n'enchérit lors d'une vente forcée, le créancier qui a lancé la saisie devient propriétaire au montant de la mise à prix.

I Love Immo n'organise pas de ventes aux enchères et n'est ni notaire ni avocat. Pour un projet précis, consultez le notaire ou l'avocat qui suit la vente.

À lire aussi : vente immobilière de l'État : acheter un bien domanial, vendre par un notaire : la négociation notariale.

• Chez le notaire, vous enchérissez vous-même ; au tribunal, seulement par un avocat.
• Il faut déposer une somme avant d'enchérir : souvent 20 % de la mise à prix chez le notaire, 10 % au tribunal.
• Toute vente en salle peut être remise en jeu par une surenchère de 10 % dans les 10 jours.
• En salle, il n'y a ni condition de prêt ni délai de rétractation : votre financement doit être prêt.
• La vente en ligne des notaires se termine par une promesse classique, qui peut prévoir des conditions.