Logement loué meublé : le bail suit la vente
Si votre logement est loué avec un bail meublé, vous pouvez le vendre occupé. Le locataire reste, aux mêmes conditions. L'acheteur devient son bailleur et lui rendra le dépôt de garantie. Le locataire n'a pas de priorité pour acheter, sauf cas particuliers comme la vente d'un immeuble.
Pour vendre le logement libre, vous donnez congé pour vendre en fin de bail. En meublé, la lettre doit parvenir au locataire au moins trois mois avant la fin du bail. Le congé ne vaut pas offre de vente : le locataire n'a pas de droit de préemption, contrairement à la location vide. Un locataire âgé aux revenus modestes reste protégé. Voyez le congé en location meublée.
Le bail mobilité suit la vente lui aussi. Il prend fin seul, à son terme, sans congé.
| Location meublée avec bail | Location saisonnière | |
|---|---|---|
| Bail en cours | Il continue avec l'acheteur | Aucun bail, seulement des réservations |
| Préavis pour vendre libre | 3 mois avant la fin du bail | Aucun |
| Priorité d'achat de l'occupant | Non, en principe | Non |
| Déclaration ou autorisation | Selon la commune, permis de louer à transférer | Déclaration et autorisation à votre nom, qui ne passent pas à l'acheteur |
Location saisonnière : ce qui ne suit pas la vente
Un meublé de tourisme se loue à la nuit ou à la semaine, sans bail. Vous pouvez donc le vendre libre. Trois points méritent votre attention.
- Les réservations déjà prises. Elles vous engagent auprès des voyageurs. Arrêtez de prendre des réservations au-delà de la date prévue pour la vente, ou convenez par écrit avec l'acheteur qu'il les reprend.
- La déclaration en mairie. Elle est faite par la personne qui loue, avant de louer. Le numéro reçu est le vôtre. L'acheteur doit faire sa propre déclaration s'il veut continuer.
- L'autorisation de changement d'usage, exigée dans certaines villes. Elle est accordée à titre personnel. Elle n'est attachée au logement que si elle a été obtenue avec une compensation, c'est-à-dire en transformant un autre local en logement. Dans les autres cas, l'acheteur devra demander la sienne.
Vérifiez aussi le règlement de copropriété : il peut limiter les meublés de tourisme. Voyez la location saisonnière en copropriété. Un acheteur investisseur posera la question.
Les meubles : avec le logement ou à part ?
Vous choisissez. Vendre meublé peut intéresser un acheteur qui veut continuer à louer. Dans ce cas :
- dressez une liste des meubles, pièce par pièce ;
- donnez à chacun une valeur réaliste, proche de sa valeur d'occasion ;
- remettez cette liste au notaire, qui vous dira comment l'intégrer à l'acte.
Exemple. Hélène, 63 ans, vend à Annecy un studio loué en saisonnier depuis huit ans. L'acheteur veut continuer. Elle établit une liste de meubles et d'équipements, estimée à 4 000 €. Elle cesse d'accepter des réservations après la date prévue pour l'acte. L'acheteur fait sa propre déclaration en mairie avant de louer.
L'impôt sur la plus-value : l'amortissement compte
Si vous louez en meublé non professionnel au régime réel, vous avez souvent déduit un amortissement. Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, ces amortissements réduisent le prix d'achat retenu pour le calcul. La plus-value, donc l'impôt, augmente. Les résidences étudiantes, seniors et certains établissements médico-sociaux font exception.
Au micro-BIC, le régime simple sans amortissement, cette règle ne joue pas. Le calcul détaillé, avec un exemple chiffré, est dans l'amortissement LMNP et la revente. Avant de fixer la date de vente, faites chiffrer votre cas par un notaire ou un conseiller fiscal.
Les cas particuliers
- Résidence principale louée en partie. Si vous louiez une chambre chez vous, la vente reste en principe celle de votre résidence principale. Faites vérifier votre cas par le notaire.
- Logement dans une résidence de services. Le bail commercial avec l'exploitant continue avec l'acheteur. Lisez ce bail avant de fixer votre prix.
- Immeuble entier loué en meublé. Les règles de la vente en bloc ou par lots s'appliquent. Voyez vendre un immeuble entier.
- Logement loué vide. Les règles sont différentes : voyez vendre un logement avec locataire.
À lire aussi : documents à fournir pour vendre une maison.
Ce qu'il faut retenir
- Un bail meublé continue avec l'acheteur ; le congé pour vendre demande trois mois de préavis.
- En saisonnier, votre déclaration et votre autorisation de changement d'usage ne passent pas à l'acheteur, sauf compensation.
- Gérez les réservations déjà prises avant la date de l'acte.
- Les meubles vendus avec le logement se listent et se chiffrent de façon réaliste.
- Depuis le 15 février 2025, l'amortissement déduit en meublé augmente la plus-value.
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Les diagnostics de votre vente
La liste des diagnostics qui s'appliquent à votre bien, et des devis de diagnostiqueurs certifiés pour les réaliser.
Questions fréquentes
Mon numéro d'enregistrement de meublé de tourisme passe‑t‑il à l'acheteur ?
Non. La déclaration est faite par la personne qui loue le logement. L'acheteur qui veut continuer la location saisonnière doit faire sa propre déclaration, avant de louer, et obtenir son propre numéro.
Dois‑je vendre les meubles avec le logement ?
Rien ne vous y oblige. Vous pouvez les vendre avec le bien, les garder ou les vendre à part. S'ils sont vendus avec le logement, faites-en une liste chiffrée et réaliste, et demandez au notaire comment la faire figurer dans l'acte.
Je suis loueur meublé professionnel : les règles de plus-value sont‑elles les mêmes ?
Non. Le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, est réservé aux loueurs non professionnels. Un loueur professionnel relève d'autres règles. Faites étudier votre cas par un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 19 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 19 octobre 2026
- Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? (logement meublé, fiche vérifiée le 1er janvier 2026)Service-Public.fr
- Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée (loueur non professionnel et plus-values)Service-Public.fr
- Article 150 VB du code général des impôts (prix d'acquisition minoré des amortissements, exceptions), version en vigueur depuis le 21 février 2026Légifrance
- Article L324-1-1 du code du tourisme (déclaration du meublé de tourisme par la personne qui le loue), version en vigueur depuis le 20 mai 2026Légifrance
- Code de la construction et de l'habitation, changement d'usage (articles L631-7 à L631-10, dont L631-7-1 : autorisation accordée à titre personnel)Légifrance
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