Vendre un appartement ou une maison avec le locataire dedans

Votre locataire n'a pas à quitter les lieux, ni à être relogé. Vous lui devez une jouissance paisible du logement jusqu'au bout. Concrètement :

1. Prévenez-le tôt, par écrit. Rien ne l'impose, mais vous aurez besoin de lui.
2. Organisez les visites selon le bail. S'il contient une clause de visite pour la vente, les visites ne peuvent avoir lieu ni un jour férié, ni plus de deux heures les jours ouvrables. Sans clause, il faut son accord.
3. Faites réaliser les diagnostics en convenant d'un rendez‑vous avec lui.
4. N'entrez jamais sans lui, même avec un double des clés. Voyez le droit de visite du propriétaire.

Exemple. Annie, 66 ans, loue un deux-pièces à Nantes. Le bail court encore deux ans. Elle écrit à sa locataire, lui propose deux créneaux de visite par semaine, le samedi matin, et lui demande ses disponibilités. La locataire accepte. Trois mois plus tard, un investisseur achète le logement : la locataire garde son bail et son loyer.

Un logement loué se vend en général à un prix plus bas qu'un logement libre. L'acheteur ne peut pas y habiter tout de suite. L'écart dépend surtout de trois points :

• la durée restante du bail : plus elle est longue, plus l'écart grandit ;
• le loyer : un loyer proche du marché rassure un investisseur ;
• le locataire : ancienneté et loyers payés à l'heure comptent.

Un locataire âgé aux revenus modestes est protégé contre le congé. L'acheteur en tiendra compte. Voyez faut‑il reloger le locataire.

• Le bail signé, ses avenants et l'état des lieux d'entrée.
• Le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie.
• L'attestation d'assurance du locataire et l'acte de caution s'il existe.
• Les diagnostics de vente du logement, y compris le DPE.
• Pour une copropriété, les documents habituels de la vente d'un lot.

L'acheteur devient le bailleur. Il doit donner ses coordonnées au locataire. Il lui rendra le dépôt de garantie à son départ. La caution reste engagée, sauf clause contraire.

S'il veut habiter le logement ou le revendre libre, il doit attendre. Pour habiter, le congé ne prend effet que deux ans au moins après l'achat. Pour revendre libre, il attend parfois la fin du premier renouvellement du bail. Le détail, côté acheteur, est dans acheter un appartement loué.

• Logement loué meublé. Le bail continue aussi, mais le congé pour vendre en fin de bail ne demande que trois mois. Voyez vendre un bien loué en meublé ou en saisonnier.
• Immeuble entier ou première vente après division. Les locataires peuvent alors avoir une priorité d'achat. Voyez vendre un immeuble entier.
• Commune avec permis de louer. Le nouveau propriétaire doit déclarer le transfert de l'autorisation à la mairie.
• Logement vendu à votre locataire. C'est possible à tout moment, d'un commun accord. Il ne paie pas de commission d'agence s'il achète en exerçant son droit de préemption après un congé.
• Bien en indivision ou hérité. Tous les indivisaires doivent en principe signer. Voyez vendre un bien en indivision.

À lire aussi : vendre une maison héritée : délais et étapes.

• Vous pouvez vendre un logement loué à tout moment : le bail continue avec l'acheteur.
• Le locataire n'a pas de priorité d'achat, sauf vente d'immeuble ou première vente après division.
• Les visites suivent le bail : jamais un jour férié, deux heures au plus par jour ouvrable.
• Un bien occupé se vend souvent à un prix plus bas qu'un bien libre.
• L'acheteur rendra le dépôt de garantie et devra attendre avant de donner congé.