Vendre les murs d'un local commercial, loué ou vide : les règles à suivre

1. Vous informez le locataire. Par lettre recommandée avec avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé. La lettre indique le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente.
2. Il a un mois pour répondre. Sans réponse dans ce délai, l'offre tombe.
3. S'il accepte, il a deux mois pour signer l'acte. Ce délai passe à quatre mois s'il demande un prêt.
4. S'il refuse ou ne répond pas, vous vendez à un autre acheteur, au même prix ou plus cher.

Attention au prix. Si vous acceptez ensuite de baisser votre prix, ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit refaire l'offre au locataire. Il a de nouveau un mois. Sans cette nouvelle offre, la vente peut être annulée.

Exemple. Jacqueline, 64 ans, possède à Angers les murs d'une boulangerie, louée depuis douze ans. Elle propose la vente à 210 000 € à son boulanger, le 2 mars. Il ne répond pas. En juin, un investisseur offre 195 000 €. Jacqueline accepte, mais son notaire doit d'abord renvoyer l'offre au boulanger, à 195 000 €, avec un nouveau délai d'un mois.

La loi écarte plusieurs ventes :

• la vente en une fois de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
• la vente en une fois de locaux commerciaux distincts ;
• la vente d'un local à un copropriétaire de l'ensemble commercial ;
• la vente globale d'un immeuble qui comprend des locaux commerciaux ;
• la vente à votre conjoint, à vos parents ou à vos enfants, ou à ceux de votre conjoint ;
• la vente où la commune exerce son propre droit de préemption.

Les locaux utilisés uniquement comme bureaux et les entrepôts ne sont pas concernés. La loi du 26 mai 2026 l'a précisé, pour les ventes conclues depuis sa publication. Si vous vendez tout l'immeuble, voyez vendre un immeuble entier.

Le bail commercial continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions : loyer, durée, charges. Le dépôt de garantie suit, comme les obligations du bailleur. À la fin du bail, refuser le renouvellement coûte en principe une indemnité d'éviction au commerçant. L'acheteur en tient compte dans son offre. Les détails sont dans le bail commercial 3-6-9.

• Le bail commercial et ses avenants, avec l'état des loyers payés.
• La liste des charges et impôts refacturés au locataire, et l'état prévisionnel des travaux.
• Les diagnostics : amiante pour un local construit avant juillet 1997, état des risques, et DPE si le local est chauffé. Voyez les diagnostics d'un local commercial.
• Le règlement de copropriété si le local est en copropriété : il peut limiter certaines activités.

Si vous passez par une agence, elle doit avoir un mandat écrit et afficher ses honoraires.

• Local vide à transformer en logement. L'acheteur devra peut-être demander un changement de destination. Voyez changer la destination d'un local.
• Locataire en difficulté ou impayés. Le prix s'en ressent. Voyez les loyers commerciaux impayés.
• Local détenu par une SCI. Vendre les parts de la société est une autre opération, avec d'autres règles. Faites‑vous conseiller par un notaire ou un avocat.
• Impôts. La plus-value suit les règles des particuliers si vous détenez le local en direct. Une TVA peut s'appliquer dans certains cas. Faites chiffrer votre cas par un notaire ou un conseiller fiscal.

À lire aussi : vente en zone de préemption : DIA et délai de la mairie.

• Vous vendez les murs ; le commerçant garde son fonds et son bail.
• Pour un commerce ou un atelier d'artisan, proposez d'abord la vente au locataire : il a un mois.
• Si vous baissez votre prix ensuite, le notaire doit refaire l'offre au locataire.
• Depuis mai 2026, les bureaux seuls et les entrepôts sont clairement exclus.
• L'acheteur reprend le bail en cours, aux mêmes conditions.