Vente à réméré : vendre son logement avec la possibilité de le racheter, et ses risques

Pour reprendre le bien, vous remboursez plus que le prix reçu. La loi liste ce que vous devez à l'acheteur :

S'y ajoute, dans la plupart des contrats, l'indemnité d'occupation que vous versez chaque mois si vous restez dans le logement. Vous ne reprenez possession du bien qu'après avoir tout payé.

Côté impôts, l'acte qui constate le rachat ne supporte qu'une taxe fixe, et non les droits proportionnels d'une vente. Trois conditions sont nécessaires. La clause doit figurer dans l'acte de vente d'origine. Le rachat doit avoir lieu dans le délai. Et ce doit être vous, ou vos héritiers, qui rachetez.

Exemple. Gérard, 63 ans, a des dettes et une maison estimée 260 000 €. Il la vend 180 000 € avec un droit de rachat de trois ans. Les frais de vente payés par l'acheteur s'élèvent à 14 000 €. Il reste dans la maison pour 900 € par mois. Pour racheter au bout de trois ans, il devra réunir au moins 194 000 €, plus d'éventuelles réparations. Pendant ces trois ans, il aura aussi versé 32 400 € d'indemnités d'occupation.

Le premier risque est de perdre le bien pour une somme inférieure à sa valeur. Pour l'acheteur, le réméré est un placement : il a intérêt à payer moins que la valeur du bien, comme dans l'exemple de Gérard. Comparez toujours le prix proposé à une estimation.

Les autres risques sont concrets :

• Ne pas réunir l'argent à temps. Il faut trouver, avant l'échéance, de quoi rembourser le prix et tous les frais. Si votre situation ne s'améliore pas, vous perdez le bien.
• Un coût total élevé. Les indemnités d'occupation et les frais s'ajoutent mois après mois.
• Un désaccord sur le calcul. Les réparations et travaux à rembourser peuvent être contestés, ce qui retarde votre retour.

Lisez le contrat avec votre propre notaire, et non seulement celui de l'acheteur. Faites estimer le bien avant de signer : l'estimation immobilière donne un premier ordre de grandeur.

Le réméré n'est pas la seule issue quand on manque d'argent. Comparez avec :

• une vente classique, qui se fait au prix du marché ;
• une vente à terme, si un acheteur accepte de payer en plusieurs fois : voir la vente à terme ;
• un dossier de surendettement, si vos dettes dépassent vos moyens : il peut suspendre une saisie en cours ;
• une vente amiable autorisée par le juge, si une saisie est déjà lancée : voir la saisie immobilière.

• Plusieurs vendeurs. Si des copropriétaires indivis vendent ensemble par un même acte, chacun ne peut racheter que sa part. L'acheteur peut exiger qu'ils rachètent tous ensemble.
• Le bien est revendu pendant le délai. Votre droit de rachat s'impose au nouvel acheteur, même si son acte n'en parle pas.
• Le bien est loué par l'acheteur. Si vous rachetez, vous devez respecter les baux qu'il a signés sans fraude.
• Hypothèques prises par l'acheteur. Vous reprenez le bien libre des hypothèques prises par l'acheteur. Il faut que la clause de rachat ait été publiée à temps au service de la publicité foncière.
• Plus-value. La vente à réméré est une vente : l'impôt sur la plus-value s'applique comme d'habitude. La vente de votre résidence principale en est exonérée.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat, et ne propose pas de vente à réméré. Si vous êtes endetté, faites le point avec un avocat ou un notaire avant toute signature.

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• La vente à réméré est une vraie vente, avec un droit de racheter le bien dans cinq ans au plus.
• Le délai est strict : le juge ne peut pas le prolonger.
• Pour racheter, vous remboursez le prix, les frais de la vente et certaines dépenses de l'acheteur.
• Le prix proposé peut être bien inférieur à la valeur du bien, et l'occupation se paie.
• Comparez d'abord avec une vente classique, une vente à terme ou un dossier de surendettement.