Bail réel solidaire : acheter le logement sans le terrain, à quelles conditions

Trois conditions principales : vos revenus, votre patrimoine et l'usage du logement.

Le revenu fiscal de référence figure en première page de votre avis d'impôt. La condition de patrimoine est vérifiée par une déclaration sur l'honneur.

Les plafonds de ressources sont les mêmes que ceux du PSLA : par exemple, en 2026, 33 771 € pour une personne seule hors Île-de-France, selon l'ANIL. Le détail par ménage figure dans notre guide sur la location-accession et le PSLA. La plateforme BoRiS, citée par Service-Public, recense les offres en BRS et propose un test d'éligibilité.

Comme un achat classique, avec un prêt immobilier, et souvent des aides. Le logement acheté en BRS se finance :

• avec un prêt bancaire, auprès des banques partenaires que l'OFS peut vous indiquer ;
• avec un prêt à taux zéro, si vous y avez droit ;
• avec un éco-prêt à taux zéro pour des travaux de rénovation énergétique.

Dans le neuf, la TVA est réduite à 5,5 %. La taxe foncière reste à votre charge, mais la commune peut décider de l'alléger.

Pour connaître le montant que vous pouvez emprunter, redevance comprise dans vos dépenses, utilisez la capacité d'emprunt. Vérifiez aussi votre droit au prêt à taux zéro.

Le principal inconvénient : vous ne profitez pas de la hausse des prix du marché. Le BRS est conçu pour rester abordable d'un acheteur à l'autre.

• Revente encadrée. Le prix maximal est votre prix d'achat, actualisé selon un indice, plus la valeur de vos travaux. Il reste sous le plafond réglementaire.
• Acheteur agréé. Le futur acheteur doit remplir les conditions de ressources. L'OFS a deux mois pour donner son agrément. Une vente conclue sans agrément est nulle.
• Pas d'agrément, pas de vente. Si l'OFS refuse votre acheteur, vous pouvez lui demander d'en trouver un. Sans acheteur dans les six mois, le bail peut être résilié avec indemnisation.
• Redevance à vie. Vous la payez tant que vous détenez le logement, en plus du prêt.
• Location limitée. Le bail peut l'interdire ; sinon, vous prévenez l'OFS avant de louer tout ou partie du logement.
• Copropriété. Vous votez en assemblée générale comme les autres copropriétaires. Mais certaines décisions, comme les travaux de transformation, sont votées par l'OFS.
• Pas d'investissement locatif. Le BRS sert à se loger, pas à placer son argent.

En contrepartie, vous êtes protégé. L'OFS ne peut pas résilier le bail à sa guise, en dehors des cas prévus par la loi, comme les impayés de redevance. Il dispose aussi d'un droit de préemption à chaque vente : il peut racheter lui-même votre logement.

• Succession. Vos héritiers reçoivent vos droits ; s'ils sont éligibles, le bail repart pour sa durée d'origine. Votre conjoint ou partenaire de Pacs n'a pas à remplir les conditions.
• Donation. Elle est possible, mais soumise comme une vente à l'agrément de l'OFS.
• Outre-mer. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, des plafonds propres s'appliquent pour les logements loués par un opérateur.
• Fin du bail. Si le bail arrive à son terme, vos droits reviennent à l'OFS, qui vous indemnise dans la limite du prix maximal de revente.

Les règles du BRS n'ont pas changé en 2026 sur Légifrance. Les dernières modifications datent d'un décret du 16 juillet 2024 : condition de patrimoine pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2025, et règles de location et de copropriété.

Avant de signer, faites relire le bail par votre notaire ou par l'ADIL de votre département, l'agence d'information sur le logement. Pour une transmission à vos enfants, demandez conseil à votre notaire. I Love Immo n'est ni un OFS ni un notaire.

À lire aussi : prêt d'accession sociale (PAS) : plafonds et avantages, primo-accédant : définition et aides en 2026, prêt conventionné : pour qui et pour quels logements, prêt Action Logement (ex-1 % patronal) : conditions.

• En BRS, vous achetez le logement et versez une redevance pour le terrain, qui reste à l'OFS.
• Il faut des revenus sous les plafonds du PSLA, ne pas posséder de logement adapté, et en faire votre résidence principale.
• Le prix d'achat est plus bas, mais le prix de revente est plafonné et l'acheteur doit être agréé.
• Prêt bancaire, prêt à taux zéro et TVA à 5,5 % dans le neuf peuvent se combiner.
• Comparez le coût total, mensualité plus redevance et charges, avec votre loyer actuel.