Logement déjà loué : ce que le DPE change pendant le bail en cours

À la prochaine échéance de votre bail qui tombe après la date fixée pour votre classe. En métropole, un logement doit être classé au moins F depuis le 1er janvier 2025, au moins E à partir de 2028, au moins D à partir de 2034. Le calendrier complet est dans le DPE et la location.

Un bail vide signé par un particulier dure trois ans. À l'échéance, il est reconduit pour trois ans s'il n'y a pas de congé. Voici quelques exemples en métropole :

Exemple : Alain loue depuis le 1er septembre 2025 un deux-pièces classé F. Son bail continue normalement jusqu'au 31 août 2028. S'il ne fait rien, le bail sera reconduit le 1er septembre 2028 sur un logement qui ne sera plus décent. Son locataire pourra alors demander les travaux. Alain a donc près de trois ans pour faire passer le logement en E.

Notre calendrier vente et location vous aide à placer vos propres dates.

La loi demande de joindre le DPE au bail à sa signature et à son renouvellement. Elle ne demande pas de le refaire dès qu'il expire en cours de bail.

Il reste pourtant utile d'en avoir un valable avant chaque échéance. C'est lui qui prouve que le logement atteint le niveau exigé. Le ministère indique aussi que le locataire peut réclamer un DPE valable lors d'une reconduction tacite : voyez la location sans DPE.

Un DPE fait avant le 1er juillet 2021 n'est de toute façon plus valable. Vous en aurez besoin d'un nouveau pour le prochain bail, pour une vente, ou pour vérifier votre classe.

Dès que son bail est soumis à la règle, le locataire d'un logement non décent peut agir sans quitter les lieux.

1. Il vous demande par écrit de mettre le logement en conformité.
2. Sans accord ni réponse sous deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
3. Il peut aussi saisir directement le juge.
4. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Si le locataire perçoit une aide au logement, l'organisme qui la verse peut aussi vous signaler votre obligation. Ce signalement vaut alors demande de mise en conformité. Le détail de ces étapes et leurs limites figure dans la passoire thermique.

Le loyer d'un logement classé F ou G est en outre gelé : ni révision ni hausse. Voyez le gel des loyers.

C'est souvent la seule option avant l'échéance. La loi prévoit que le locataire doit laisser l'accès au logement pour ces travaux. Elle encadre aussi la façon de les mener :

1. Informez le locataire avant le début du chantier, par une notification de travaux remise en main propre ou envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Précisez la nature des travaux et leurs modalités : dates, pièces concernées, accès.
3. Ne prévoyez aucun travail le samedi, le dimanche ou un jour férié, sauf accord exprès du locataire.
4. Une fois les travaux finis, faites établir un nouveau DPE qui constate la classe.

Si les travaux durent longtemps ou rendent une partie du logement inutilisable, le locataire peut demander une baisse de loyer, selon les règles du code civil. Discutez-en avec lui avant de commencer.

• Location meublée en résidence principale. Les mêmes règles s'appliquent. Le bail dure un an, ce qui rapproche les échéances.
• Copropriété. Si les travaux utiles touchent les parties communes, le juge ne peut pas les imposer à un bailleur qui prouve ses démarches en assemblée générale.
• Contraintes patrimoniales. Même limite pour un logement où ces contraintes empêchent d'atteindre le niveau, malgré des travaux adaptés.
• Outre-mer. Le calendrier est décalé : au moins F à partir de 2028, au moins E à partir de 2031. Voyez le DPE en outre-mer.
• Vente d'un logement loué. L'acheteur reprend le bail en cours, et les mêmes échéances. Le DPE doit être fourni pour la vente.

À lire aussi : les recours du locataire d'une passoire thermique.

• Un bail en cours n'est jamais rompu par la classe du DPE.
• La règle de décence s'applique à la signature, au renouvellement et à la reconduction tacite.
• Repérez la prochaine échéance de chaque bail : c'est votre date limite pour les travaux.
• Un DPE expiré en cours de bail n'est pas à refaire aussitôt, mais il en faut un valable avant l'échéance.
• Les travaux avec le locataire en place se préparent par une notification écrite.