Régime réel des revenus fonciers : quand le choisir, comment, et pour combien de temps

Trois situations font souvent pencher la balance.

1. Vous remboursez un crédit. Au début du prêt, les intérêts sont élevés. À eux seuls, ils peuvent dépasser 30 % des loyers. Au micro-foncier, ils sont « compris » dans l'abattement : vous ne les déduisez pas en plus (fiche F17625).
2. Vous prévoyez des travaux. Une toiture, une chaudière ou une isolation se déduisent l'année du paiement. Une grosse facture peut même créer un déficit foncier qui réduit vos autres revenus : voir le déficit foncier.
3. Vos charges fixes sont lourdes. C'est le cas d'un logement en copropriété avec de fortes charges non récupérables, ou d'une taxe foncière élevée.

À l'inverse, un logement payé, sans travaux en vue, reste souvent mieux au micro-foncier.

Exemple : Bernard loue un studio vide 550 € par mois, soit 6 600 € par an. Il paie 900 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables et 250 € d'assurance. Il rembourse aussi un crédit : 1 400 € d'intérêts cette année. Ses charges font 3 150 €, soit 48 % de ses loyers.

Au réel, Bernard est imposé sur 1 170 € de moins. Si sa tranche d'impôt est de 30 %, il économise environ 350 € d'impôt et 200 € de prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % qui s'applique aux revenus fonciers. Le comparateur location nue ou meublée refait ce calcul avec vos chiffres.

Il n'y a pas de formulaire d'option à part. Le choix se fait par la déclaration elle-même.

Concrètement :

1. Au printemps, ouvrez votre déclaration de revenus en ligne.
2. Au lieu de remplir la case 4BE, choisissez la déclaration des revenus fonciers, la 2044.
3. Saisissez vos loyers, puis vos charges, logement par logement.
4. Le résultat se reporte tout seul en case 4BA, ou en cases 4BB et 4BC s'il est négatif.
5. Gardez toutes vos factures : vous ne les envoyez pas, mais les impôts peuvent les demander.

Le remplissage ligne par ligne est détaillé dans la déclaration 2044.

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 €, l'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans (fiche F1991). Elle porte sur toutes vos locations vides, pas sur un seul logement. Ensuite, elle se renouvelle chaque année tant que vous ne revenez pas au micro-foncier.

Avant d'opter, regardez donc les trois années à venir, pas seulement la prochaine. Exemple : vous faites 8 000 € de travaux en 2026, puis plus rien. Le réel est très favorable en 2026. Mais en 2027 et 2028, vos charges peuvent retomber sous 30 % des loyers. Vous serez quand même au réel. Faites le calcul sur la période entière.

Autre point : si un déficit foncier a réduit vos autres revenus, vous devez continuer à louer le logement pendant trois ans. Sinon, l'avantage est repris, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation (fiche F1991).

• Plus de 15 000 € de loyers. Le réel s'applique d'office. Vous n'avez rien à choisir.
• Parts de SCI ou de SCPI. Si vous n'avez que des parts de sociétés immobilières, le micro-foncier vous est fermé : vous êtes au réel. Le fonctionnement d'une SCI est expliqué dans la SCI familiale.
• Statut du bailleur privé. Ce dispositif de 2026 permet d'amortir un logement neuf ou rénové loué vide. Il exige le régime réel : voir le statut du bailleur privé.
• Logement meublé. Le micro-foncier et le réel foncier ne le concernent pas. Le meublé a son propre régime réel, avec l'amortissement : voir la location meublée, micro-BIC ou réel.
• Logement occupé une partie de l'année. Les dépenses ne se déduisent que pour la période ou la partie louée.

Le bon régime dépend de vos projets de travaux, de votre crédit et de votre tranche d'impôt. Pour plusieurs biens, un conseiller fiscal ou un expert-comptable peut faire le calcul sur trois ans. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : revenus fonciers : déclarer en micro-foncier ou au réel et frais de notaire : déductibles des revenus fonciers ?.

• Le réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers vides par an, et facultatif en dessous.
• Il est intéressant si vos charges réelles, intérêts compris, dépassent 30 % de vos loyers.
• Vous le choisissez en déposant la 2044. Ce choix vaut trois ans pour toutes vos locations vides.
• Faites le calcul sur trois ans, pas seulement sur l'année des travaux.