Maison reçue en héritage : la vendre, la louer ou la garder, comment décider

Souvent quand personne ne veut l'habiter, quand les héritiers sont loin ou en désaccord, ou quand les droits sont difficiles à payer. Vous pouvez vendre avant la fin du règlement de la succession, si tous signent. Les étapes sont détaillées dans vendre une maison héritée.

Un point compte pour l'impôt : la valeur déclarée dans la succession devient votre prix d'achat. Une vente rapide à ce prix crée peu ou pas de plus-value. Voir évaluer un bien pour la succession.

Louer garde la maison dans la famille et produit un revenu. Trois vérifications d'abord :

1. L'accord des héritiers. Ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits doivent signer la décision, puis l'annoncer aux autres.
2. L'état du logement. Il doit être décent. En métropole, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, et la classe F suivra en 2028. Voir le DPE classé E : vendre, louer, rénover.
3. La fiscalité. Les loyers s'ajoutent aux revenus de chaque héritier, au prorata de sa part. Chacun les déclare.

Exemple. Trois sœurs héritent à parts égales d'une maison à Angers, louée 900 € par mois. Chacune déclare un tiers des loyers, soit 3 600 € par an, avant charges. Deux d'entre elles détiennent deux tiers des droits : elles peuvent signer le bail ensemble, à condition d'informer la troisième.

Estimez le rendement avec le calcul de rentabilité locative et le loyer de marché avec l'estimation de loyer.

Garder la maison des parents est souvent un choix de cœur. Il faut le chiffrer. Comptez chaque année la taxe foncière, l'assurance du propriétaire, l'entretien du jardin et du toit, l'eau et l'électricité minimales. Une maison vide se dégrade vite : prévoyez des visites régulières.

Si vous restez plusieurs propriétaires durablement, une convention d'indivision fixe qui paie quoi et qui gère. Si l'un des héritiers occupe seul la maison, il doit en principe une indemnité aux autres : voir l'indemnité d'occupation.

C'est la solution quand un enfant veut la maison et que les autres préfèrent l'argent. Le notaire établit un partage : le repreneur reçoit la maison et verse une soulte, c'est-à-dire une somme d'argent, aux autres. Un droit de partage de 2,50 % s'applique sur la valeur partagée.

Exemple. Une maison de 300 000 €, deux enfants à parts égales. Paul la garde et verse 150 000 € à sa sœur. Le droit de partage est calculé sur l'actif partagé, soit 7 500 € pour 300 000 €, plus les frais du notaire. Le calcul de la soulte chiffre votre cas, et la maison en indivision entre frères et sœurs détaille la démarche.

• Le conjoint survivant y vit. Il a en général des droits sur la maison : usufruit, part en propriété ou droit d'y habiter à vie. Rien ne se décide sans lui. Voir la nue-propriété au décès de l'usufruitier.
• Des dettes possibles. Ne vendez rien, même un meuble, avant d'avoir choisi d'accepter la succession : voir accepter ou renoncer à une succession.
• Pas d'argent pour les droits. Leur paiement peut être fractionné, jusqu'à trois ans quand la succession est composée au moins pour moitié de biens immobiliers ou peu liquides. Tous les héritiers doivent être d'accord.
• Désaccord persistant. Nul n'est obligé de rester en indivision. Voir sortir de l'indivision.
• Mettre la maison en société. Certaines familles la placent dans une société civile pour en organiser la gestion. Voir la SCI familiale.

Le partage, la soulte et la fiscalité dépendent de toute la succession. Un notaire vous aidera à comparer les choix, et un conseiller fiscal à mesurer l'impôt sur les loyers ou la plus-value.

À lire aussi : succession sans descendant : qui hérite du célibataire ?.

• Vendre demande l'accord de tous ; louer, celui des héritiers qui ont deux tiers des droits.
• Les droits de succession sont dus dans les 6 mois, même si la maison n'est pas vendue.
• Une maison gardée vide coûte chaque année : taxe foncière, assurance, entretien.
• Un héritier peut racheter les parts des autres, avec une soulte et un droit de partage de 2,50 %.
• Chiffrez chaque option avant de décider, ensemble.