Caution solidaire d'un locataire : l'acte à signer, ses mentions et la durée de l'engagement

L'acte est un écrit, séparé du bail ou intégré à lui. Pour une caution personne physique, il réunit les cinq éléments suivants. Si le 1, le 2, le 3 ou le 5 manque, l'engagement est nul :

1. le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent dans le bail ;
2. la reproduction de la règle sur la durée : sans durée fixée, la caution peut résilier son engagement, avec effet au terme du bail en cours ;
3. la mention apposée par la caution elle-même : elle s'engage à payer les dettes du locataire défaillant, jusqu'à un montant écrit en lettres et en chiffres ;
4. pour une caution solidaire, la reconnaissance, dans cette mention, qu'elle ne peut pas exiger du propriétaire qu'il poursuive d'abord le locataire, ni qu'il divise ses poursuites entre plusieurs cautions ;
5. la remise d'un exemplaire du bail à la caution.

Depuis le 1er janvier 2022, la loi ne parle plus de mention « manuscrite ». La caution doit apposer elle-même la mention, sans formule imposée mot pour mot. Si le montant en lettres et le montant en chiffres diffèrent, c'est celui en lettres qui vaut.

Sans l'élément 4, la caution reste une caution simple, même si l'acte la dit solidaire. Service-Public propose un modèle d'acte de caution, simple ou solidaire, à adapter.

Comment fixer le plafond ? Aucun montant n'est imposé. Il couvre en général les loyers et charges sur la durée de l'engagement, avec une marge pour la révision et d'éventuelles réparations.

Exemple : Catherine se porte caution solidaire de son neveu, pour un loyer de 650 € charges comprises. L'acte prévoit un engagement de 3 ans. Elle écrit un plafond de 25 000 €, en lettres et en chiffres. Trois ans de loyers font 23 400 € : la marge couvre la révision et des frais de remise en état.

Tout dépend de ce que dit l'acte sur la durée.

• L'acte fixe une durée, par exemple 3 ou 6 ans. La caution ne peut pas se désengager avant. Elle répond des dettes nées jusqu'à cette date.
• L'acte ne dit rien, ou parle de durée indéterminée. La caution peut résilier quand elle le souhaite, par lettre recommandée avec avis de réception. La résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial ou d'un bail reconduit.

Exemple : Daniel est caution, sans durée, d'un bail de 3 ans qui court jusqu'au 30 juin 2027. Il envoie sa résiliation en janvier 2027. Son engagement s'arrête le 30 juin 2027. Il reste tenu des impayés nés avant cette date, même s'ils sont réclamés plus tard.

L'acte peut aussi prévoir des événements qui mettent fin à l'engagement, comme le divorce du locataire. Le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer un loyer ou des charges impayés.

Les dettes locatives du locataire, dans la limite du plafond : loyers, charges, intérêts de retard éventuels, et frais de remise en état d'un logement dégradé. Il ne peut pas lui réclamer une dette étrangère au bail.

Concrètement, les démarches suivent cet ordre :

1. Avec une caution solidaire, le propriétaire écrit directement à la caution, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
2. Avec une caution simple, il fait d'abord délivrer un commandement de payer au locataire par un commissaire de justice. Celui-ci doit le signifier aussi à la caution ; à défaut, elle ne doit pas les intérêts de retard.
3. Si la caution ne peut pas payer, elle peut demander des délais au juge des contentieux de la protection.
4. Si sa situation est trop lourde, elle peut saisir la commission de surendettement de son département.

Si le locataire dépose lui-même un dossier de surendettement, la caution reste tenue des impayés déjà nés.

Il s'arrête dans l'un des cas suivants :

• le locataire quitte le logement : l'engagement cesse à la fin de son préavis ;
• le propriétaire met fin au bail par un congé : l'engagement cesse à la fin du bail ;
• la durée écrite dans l'acte est atteinte ;
• la caution a résilié un engagement sans durée, à la fin du bail en cours.

Au décès de la caution, sauf clause contraire, ses héritiers ne paient que les dettes qui existaient au jour du décès. Ils ne répondent pas des loyers impayés ensuite.

• Colocation. La caution d'un colocataire qui part peut rester tenue au plus 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un remplaçant arrive avant. Les règles sont dans la colocation et la solidarité.
• Garantie Visale. Action Logement signe alors un acte de cautionnement pour le locataire, que le propriétaire accepte en ligne. C'est gratuit. Voyez notre outil garantie Visale.
• Propriétaire assuré contre les impayés. Il ne peut pas demander de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti : un acte signé à tort est nul.
• Location meublée. Les mêmes règles s'appliquent. Le dépôt peut y atteindre deux mois : voyez le bail meublé.
• Montant important. Pour un engagement lourd, ou si vous hésitez sur la portée de l'acte, un notaire ou un avocat peut le relire avant signature. L'ADIL de votre département donne aussi un avis juridique gratuit.

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• La caution solidaire peut être appelée dès le premier impayé, la caution simple seulement après le locataire.
• L'acte reprend le loyer et sa révision, la règle de résiliation et la mention de la caution avec un plafond en lettres et en chiffres.
• La caution reçoit un exemplaire du bail ; sans lui, son engagement est nul.
• Sans durée fixée, la caution peut résilier, mais seulement pour la fin du bail en cours.
• Les héritiers d'une caution ne paient que les dettes nées avant son décès.