Louer un logement à son enfant ou à ses parents : bail, loyer, impôts et aides

Vous fixez le loyer librement, dans les limites habituelles : encadrement des loyers dans les villes concernées, gel des loyers des logements classés F ou G. Notre outil d'encadrement des loyers vous dit si votre commune est concernée.

Un loyer « familial », un peu en dessous du marché, est accepté. Un bail n'est pas écarté au seul motif que son loyer est modéré. Le risque apparaît quand le loyer est notoirement inférieur à la valeur locative du logement. Pour redresser votre impôt, l'administration doit réunir deux conditions :

• le loyer est nettement inférieur à la valeur locative normale ;
• vous ne pouvez pas montrer qu'une circonstance indépendante de votre volonté vous empêche de louer au prix normal.

Elle ajoute alors à vos revenus la différence, considérée comme un cadeau fait au locataire. Les tribunaux ont surtout appliqué cette règle à des baux consentis à des membres de la famille.

Le même raisonnement vaut si vous n'encaissez pas les loyers. Un loyer prévu au bail mais jamais payé par votre fils reste imposable, sauf si le défaut de paiement ne dépend pas de vous.

Exemple. Monique loue à sa fille un deux-pièces qui se louerait 750 € par mois. Elle demande 650 €, soit environ 13 % de moins. Aucun seuil n'est fixé, mais une remise modérée comme celle-ci se justifie bien plus facilement. Si elle ne demandait que 200 €, le fisc pourrait retenir un loyer proche de 750 € pour calculer son impôt. Notre estimation de loyer donne un ordre de grandeur pour votre logement.

Le micro-foncier est le régime simple où l'on ne déduit pas ses charges : il s'applique quand vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles. Le déficit foncier, c'est la perte qui apparaît quand ces charges dépassent les loyers. Il réduit votre revenu global, dans une certaine limite. Ces mécanismes sont détaillés dans déclarer ses revenus fonciers et dans le déficit foncier.

Exemple. Gérard prête gratuitement un studio à sa mère. Il paie 900 € de taxe foncière et fait 6 000 € de travaux. Il ne déclare aucun loyer, mais il ne déduit ni la taxe ni les travaux. S'il le lui louait 450 € par mois, il déclarerait 5 400 € de loyers et pourrait déduire ses charges au régime réel.

Pas d'APL pour le proche locataire. Les aides personnelles au logement ne sont pas dues quand le logement appartient au locataire, à son conjoint, ou à l'un de ses ascendants ou descendants. Les ascendants sont les parents et grands-parents, les descendants les enfants et petits-enfants. La règle vaut aussi pour une détention par des parts de société, sauf petite part sous un seuil fixé par décret.

Pas de réduction d'impôt liée à certains dispositifs. Plusieurs dispositifs interdisent de louer à sa famille :

• Loc'Avantages exclut les membres de votre foyer fiscal, vos ascendants et vos descendants. Voir Loc'Avantages.
• Le statut du bailleur privé, en vigueur depuis 2026, exclut aussi les parents et alliés jusqu'au deuxième degré, frères et sœurs compris. Voir le statut du bailleur privé.

Avant d'acheter avec l'un de ces dispositifs, vérifiez donc à qui vous comptez louer.

C'est un projet courant : un studio près de l'université d'un enfant, un appartement de plain-pied pour des parents âgés. Les règles ci-dessus s'appliquent dès le premier jour.

Trois points à peser avant d'acheter :

1. Le loyer que vous demanderez. Il conditionne la rentabilité et le risque fiscal. Faites le calcul avec un loyer réaliste, pas avec un loyer symbolique.
2. Vide ou meublé. En meublé, les loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux, avec d'autres règles de déduction. Notre comparateur location nue ou meublée vous aide à choisir.
3. En direct ou en société. Une SCI, société civile immobilière, ou une SARL de famille peut détenir le logement. Le choix change l'impôt, la transmission et les frais. Notre outil SCI à l'IR ou à l'IS donne de premiers repères.

Ces choix dépendent de votre patrimoine et de votre famille. Faites‑vous conseiller par un notaire ou un conseiller fiscal avant de signer. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

• Un parent âgé locataire. S'il a plus de 65 ans à la fin du bail et des revenus modestes, il est protégé. Pour lui donner congé, vous devez en principe lui proposer un relogement proche. Cette obligation tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des revenus modestes.
• Reprendre le logement pour un autre proche. Le congé pour habiter permet de loger vos ascendants ou vos descendants, ou ceux de votre conjoint. Il se donne pour la fin du bail, avec les justifications prévues.
• Une succession à venir. Un logement prêté ou loué très bas à un seul enfant peut créer un déséquilibre entre héritiers. Parlez-en à votre notaire pour l'anticiper.
• Un enfant étudiant ou en stage. Pour un séjour de 1 à 10 mois en meublé, le bail mobilité peut convenir. Pour plusieurs étudiants, voyez la colocation.
• Une maison de vacances prêtée en famille. Tant qu'aucun loyer n'est demandé, elle reste un logement dont vous vous réservez la jouissance : rien à déclarer, rien à déduire.

À lire aussi : bail précaire pour un logement : est‑ce légal ?.

• Louer à un proche est permis, avec un vrai bail, des diagnostics et un logement décent.
• Un loyer modéré est accepté ; un loyer nettement trop bas peut être redressé par le fisc.
• Prêter sans loyer : rien à déclarer, mais aucune charge déductible ni déficit foncier.
• Le proche locataire d'un parent ou d'un enfant n'a pas droit à l'APL.
• Loc'Avantages et le statut du bailleur privé excluent la location à la famille proche.