Révision du loyer commercial : comment calculer la hausse avec l'ILC ou l'ILAT

C'est la révision prévue par la loi. Elle existe même si le bail n'en parle pas. Elle n'est pas automatique : l'un de vous doit la demander.

Quand ? Au plus tôt trois ans après l'entrée du locataire, le renouvellement du bail ou la dernière révision. Il n'y a pas de date limite : vous pouvez la demander après quatre ou cinq ans. Le nouveau loyer s'applique à partir de la date de la demande, jamais avant.

Comment ? Par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, l'ancien huissier. La demande doit indiquer le montant du loyer demandé.

Concrètement :

1. Retrouvez dans le bail l'indice de référence, celui du trimestre retenu à la signature ou à la dernière révision.
2. Relevez le dernier indice publié du même trimestre sur le site de l'Insee.
3. Faites le calcul : loyer actuel × dernier indice ÷ indice de référence.
4. Envoyez votre demande écrite avec le montant obtenu et le détail du calcul.
5. Gardez l'avis de réception : il fixe la date d'effet.

Exemple. Michel loue une boutique à un fleuriste pour 1 800 € par mois hors charges. Le bail a pris effet le 1er octobre 2023, avec l'ILC du 2e trimestre 2023 (131,81). Le 1er octobre 2026, il demande la révision avec l'ILC du 2e trimestre 2026 (137,16). Le calcul donne 1 800 × 137,16 ÷ 131,81 = 1 873,06 € par mois. La hausse est d'environ 4,1 %.

La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice. Il y a une exception : l'un de vous prouve un changement important de l'environnement du commerce, qui a modifié de plus de 10 % la valeur locative. On parle des « facteurs locaux de commercialité » : une rue devenue piétonne, une nouvelle station de tramway, un grand magasin qui ouvre à côté. Même alors, la hausse est étalée : elle ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l'année précédente. On appelle cela le « lissage ».

Beaucoup de baux contiennent une clause d'échelle mobile, aussi appelée clause d'indexation. Le loyer suit alors l'indice à la date prévue, souvent chaque année, sans demande à faire. Le calcul est le même que pour la révision triennale.

Cette clause a une sécurité. Si le jeu de l'indice fait monter ou baisser le loyer de plus d'un quart depuis sa dernière fixation, chacun peut demander une révision. Le loyer est alors ramené à la valeur locative, c'est-à-dire au prix normal du marché pour ce local. La hausse qui en résulte reste limitée à 10 % par an.

Nouveau depuis le 28 mai 2026. La loi de simplification de la vie économique autorise une clause « tunnel ». Elle limite la variation annuelle de l'indice dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, par exemple 3 % dans un sens comme dans l'autre. La fiche officielle d'Entreprendre Service Public la présente pour les baux signés ou renouvelés depuis cette date.

Exemple. Le bail de Claire prévoit une indexation annuelle avec un tunnel de 3 %. L'indice monte de 5 % sur un an : son loyer ne monte que de 3 %. L'année suivante, l'indice baisse de 4 % : le loyer ne baisse que de 3 %.

À la fin des 9 ans, si vous ne vous entendez pas sur le nouveau loyer, la hausse est en principe plafonnée. Elle suit la variation de l'indice depuis la fixation du loyer de départ. Le calcul est le même, mais sur toute la durée du bail.

Exemple. Un bail signé le 1er octobre 2017 prévoit 18 000 € de loyer par an, avec l'ILC du 2e trimestre 2017 (110,00). Il est renouvelé le 1er octobre 2026, avec l'ILC du 2e trimestre 2026 (137,16). Le loyer plafonné est de 18 000 × 137,16 ÷ 110,00 = 22 444,36 € par an.

Ce plafond saute dans certains cas : bail de plus de 9 ans, bail prolongé au-delà de 12 ans, changement notable du local ou de son environnement. Le loyer peut alors rejoindre la valeur locative. Après un changement notable, ou pour un bail signé pour plus de 9 ans, la hausse est étalée à 10 % par an. Ces cas, et la façon de proposer le nouveau loyer, sont détaillés dans le renouvellement du bail commercial.

Exemple de lissage. Le loyer est de 20 000 € par an et la valeur locative de 30 000 €. La hausse est limitée à 10 % du loyer de l'année précédente : 22 000 €, puis 24 200 €, puis 26 620 €, puis 29 282 €, puis 30 000 €. Il faut donc cinq ans pour atteindre la valeur locative.

• Le bail dérogatoire (3 ans au plus) n'a ni révision triennale ni renouvellement. Son loyer suit seulement la clause d'indexation qu'il prévoit. Voir bail dérogatoire ou précaire.
• Le bail professionnel d'un médecin ou d'un architecte n'a pas de révision imposée par la loi. Le loyer ne change que si le contrat le prévoit, souvent avec l'ILAT. Voir le bail professionnel.
• Les révisions de 2022 à 2024 pour une PME. La variation annuelle de l'ILC a été limitée à 3,5 % pour les petites et moyennes entreprises, pour les indices du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024. Si votre période de calcul passe par ces trimestres, faites vérifier le montant.
• Des bureaux seuls ou un local construit pour un seul usage, comme un hôtel ou un cinéma. Pour eux, le prix du bail renouvelé suit des règles propres, fixées par décret. Faites vérifier le calcul avant de proposer un loyer.
• Le désaccord. La commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie gratuitement. Sans accord, le président du tribunal judiciaire fixe le loyer.

Pour le loyer de départ, le pas-de-porte et la TVA, voir le loyer d'un local commercial. Pour la durée du bail et les congés, voir le bail commercial 3-6-9. Pour un logement, l'indice est l'IRL, que calcule notre outil de révision du loyer. I Love Immo n'est ni avocat ni notaire : pour un déplafonnement ou une clause contestée, faites‑vous conseiller par un avocat en baux commerciaux.

• Le loyer commercial se révise tous les trois ans sur demande écrite, ou automatiquement avec une clause d'indexation.
• On applique l'ILC pour un commerce, l'ILAT pour des bureaux ou une profession libérale.
• Le calcul : loyer actuel × dernier indice publié ÷ indice de référence.
• Une hausse au-delà de l'indice est en principe étalée à 10 % par an au plus.
• Depuis le 28 mai 2026, le bail peut limiter la variation annuelle de l'indice dans les deux sens.