Loyer d'un local commercial : comment le fixer, le faire payer et le réviser

Le pas-de-porte est un droit d'entrée versé au bailleur par le nouveau locataire d'un local vide. Il n'est pas obligatoire et n'est jamais rendu. Le bail doit dire s'il s'agit d'un supplément de loyer, le cas le plus fréquent, ou d'une indemnité. Ce choix change son imposition : demandez conseil avant de signer.

Le dépôt de garantie est facultatif. Pour un commerce, il est limité à un trimestre de loyer dans les baux signés depuis le 26 mai 2026. Voyez le dépôt de garantie d'un bail commercial.

La TVA dépend du local. Un local nu, sans équipement pour l'activité, est loué sans TVA, mais vous pouvez choisir d'y soumettre vos loyers. Un local équipé pour l'activité est loué avec une TVA à 20 %, sauf si vous bénéficiez de la franchise en base, une dispense pour les petites recettes. Ce choix vous engage : faites-le avec un expert-comptable.

Le bail fixe la date et le rythme du paiement. Beaucoup de baux prévoient un paiement par trimestre, au début de chaque trimestre.

Depuis le 28 mai 2026, le locataire d'un local de commerce ou d'artisanat peut exiger un paiement mensuel. Deux conditions : il doit être à jour de ses loyers et charges, sauf sommes qu'il conteste, et le local ne doit pas être un bureau ou un entrepôt. Le paiement mensuel commence à l'échéance suivant sa demande. Cette règle vaut aussi pour les baux en cours.

Aucun modèle officiel de quittance n'existe pour un local commercial. Une quittance claire indique la période, le loyer, les charges et, si vos loyers y sont soumis, la TVA.

Deux mécanismes existent, auxquels s'ajoute depuis 2026 la clause « tunnel ». Le tableau les compare.

L'indice est celui des loyers commerciaux pour un commerce ou un artisan, et celui des activités tertiaires pour des bureaux. Le plafond de la révision triennale ne tombe que dans un cas rare. Il faut un changement des facteurs locaux de commercialité, qui a fait varier la valeur locative de plus de 10 %. Même alors, la hausse ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, chaque année.

Le calcul pas à pas, la demande à envoyer et les exemples chiffrés sont dans la révision du loyer commercial.

• Le renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé suit ses propres règles de plafonnement et de déplafonnement. Voyez le renouvellement du bail commercial.
• Un désaccord sur la révision. La commission départementale de conciliation des baux commerciaux est gratuite et rend un avis en trois mois. Ensuite, le président du tribunal judiciaire tranche, avec un avocat obligatoire.
• Une clause recette. Dans certains centres commerciaux, le loyer dépend en partie du chiffre d'affaires du locataire, avec une part fixe minimale.
• Un bail professionnel. Le loyer est libre et ne se révise que si le contrat le prévoit. Voyez le bail professionnel.
• L'impôt sur les loyers. Les loyers d'un local nu sont des revenus fonciers. Voyez investir dans un local commercial.

I Love Immo n'est ni avocat, ni expert-comptable. Pour fixer un loyer, rédiger une clause d'indexation ou choisir la TVA, faites‑vous accompagner par un avocat, un notaire ou un expert-comptable.

• Le loyer de départ d'un local commercial est libre : aucun barème officiel n'existe.
• Il se révise tous les trois ans sur demande, ou chaque année si le bail prévoit une indexation.
• La révision triennale est plafonnée par l'indice des loyers commerciaux, ou tertiaires pour les bureaux.
• Depuis le 28 mai 2026, le locataire d'un commerce à jour de ses paiements peut exiger de payer chaque mois.
• Le pas-de-porte et la TVA se décident à la signature : faites‑vous conseiller.