Un immeuble entier, c'est quoi pour la loi ?
On parle ici d'un immeuble en monopropriété : un bâtiment de plusieurs logements qui appartient à une seule personne, à un couple ou à une société civile immobilière. Il n'est pas divisé en lots de copropriété. Exemple : un petit immeuble de quatre appartements hérité de vos parents.
C'est la situation qui change tout. Pour vendre un appartement en copropriété, voyez plutôt les documents de vente en copropriété. Ici, vous vendez tout le bâtiment, et vous en êtes seul responsable.
Quels diagnostics pour chaque logement ?
Les règles sont celles d'une vente classique. Chaque logement est examiné selon son âge et ses équipements.
| Diagnostic | Quand il est exigé | Ce qu'il couvre dans un immeuble |
|---|---|---|
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 | Les logements concernés, un par un |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Tout le bâtiment, avec le dossier technique amiante |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | Chaque installation intérieure de logement |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | Chaque installation intérieure de logement |
| Termites | Zone fixée par arrêté du préfet | Tout le bâtiment |
| État des risques | Commune exposée à un risque listé | Le terrain et le bâtiment |
| Assainissement | Bâtiment non raccordé au tout-à-l'égout | L'installation autonome |
Le CREP est le constat de risque d'exposition au plomb, présent dans les vieilles peintures. Pour l'amiante, le propriétaire d'un immeuble collectif ancien doit déjà tenir un dossier technique amiante pour les parties communes. Il est expliqué dans le dossier technique amiante.
Quel diagnostic énergétique pour l'immeuble ?
C'est la partie qui surprend le plus les vendeurs. Deux documents peuvent s'ajouter.
Le DPE collectif. Il évalue la performance énergétique de tout le bâtiment, de A à G. Il est obligatoire pour les immeubles d'habitation dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013. Pour les immeubles en monopropriété, l'obligation existe depuis le 1er janvier 2024. Il vaut dix ans. Il n'a pas à être refait si un DPE fait depuis juillet 2021 classe l'immeuble en A, B ou C. Voyez le DPE collectif.
L'audit énergétique. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe du bâtiment. En métropole, il est exigé pour vendre un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, et classé E depuis 2025. Il sera exigé pour la classe D à partir de 2034. Il vaut cinq ans et se remet dès la première visite. Voyez l'audit énergétique.
Exemple : Martine vend un immeuble de trois logements construit en 1965, classé E. Elle fournit les diagnostics de chaque logement, le DPE collectif et un audit énergétique. Si l'immeuble était classé C, l'audit ne serait pas demandé.
Les cas particuliers
- Immeuble mixte, avec des commerces. Les locaux d'activité ne demandent ni plomb, ni gaz, ni électricité au titre de la vente. L'amiante, les termites et l'état des risques couvrent tout le bâtiment. Voyez les diagnostics d'un local commercial.
- Outre-mer. Le DPE collectif y sera obligatoire à partir du 1er janvier 2028. L'audit y vise les classes F et G, puis E à partir de 2028.
- Immeuble mis en copropriété avant la vente. Si vous divisez l'immeuble pour vendre les lots un par un, chaque vente suit les règles de la copropriété.
- Vente par une société civile immobilière. C'est la société qui vend et qui fournit le dossier. Faites‑vous conseiller par votre notaire sur votre cas.
À lire aussi : diagnostics pour vendre un garage ou un parking, diagnostics pour vendre un terrain.
Ce qu'il faut retenir
- Vendre un immeuble entier, c'est fournir les diagnostics de chaque logement et des parties communes.
- Un DPE collectif est exigé pour un immeuble d'habitation dont le permis date d'avant 2013.
- En métropole, un audit énergétique s'ajoute si l'immeuble est classé E, F ou G.
- Le dossier technique amiante des parties communes doit déjà exister pour un immeuble ancien.
- Demandez une mission complète et prévenez vos locataires tôt.
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Questions fréquentes
Faut‑il un DPE pour chaque appartement de l'immeuble ?
Pour la vente, la loi parle du DPE du bâtiment vendu. Pour un immeuble d'habitation ancien, un DPE collectif est de toute façon exigé. Si vous louez les logements, chacun doit aussi avoir son propre DPE à joindre au bail. Demandez au diagnostiqueur de vous proposer l'ensemble en une seule mission.
Le diagnostic technique global est‑il obligatoire pour vendre un immeuble entier ?
Non. Le diagnostic technique global, ou DTG, est un outil de la copropriété. Un immeuble qui appartient à un seul propriétaire n'est pas en copropriété. Ce document reste utile pour présenter l'état du bâti à un acheteur, mais rien ne l'impose.
Les locataires en place doivent‑ils laisser entrer le diagnostiqueur ?
Prévenez-les par écrit et à l'avance, en proposant des créneaux. Le bailleur a le droit de faire visiter le logement pour une vente, dans les conditions fixées par le bail et la loi. Une bonne entente évite de retarder tout le dossier.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique)Légifrance
- Diagnostics immobiliers à fournir en cas de venteService-Public.fr
- Diagnostic de performance énergétique collectifService-Public.fr
- Audit énergétique en cas de vente d'une passoire thermiqueService-Public.fr
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Comment organiser les diagnostics ?
Un immeuble demande plus de préparation qu'un appartement. Concrètement :
Prévoyez aussi le temps des visites : voyez la durée d'un diagnostic. Un même diagnostiqueur peut tout réaliser s'il est certifié pour chaque domaine. L'audit énergétique demande une qualification particulière, que vous vérifiez sur son devis.