Avenant au bail d'habitation : dans quels cas, ce qu'il doit contenir et ce qu'il ne peut pas changer

Dès que vous voulez changer une condition du bail pendant sa durée, et que la loi ne le prévoit pas déjà.

Exemple. Mme Durand loue un trois-pièces à Rennes. Son locataire lui demande de louer aussi le garage voisin, qu'elle possède. Ils signent un avenant qui décrit le garage, ajoute 60 € au loyer mensuel et prend effet le 1er novembre 2026. Le reste du bail ne change pas.

Rarement. En cours de bail, le loyer ne peut augmenter que de deux façons.

• La révision annuelle, si le bail la prévoit. Elle suit l'indice de référence des loyers et ne demande aucun avenant. Notre outil révision du loyer calcule le nouveau montant.
• La hausse après des travaux d'amélioration. Vous et le locataire convenez par écrit de travaux que vous ferez faire, comme poser une cuisine équipée. Le bail ou un avenant fixe alors la hausse de loyer qui suivra ces travaux.

Ces deux hausses sont interdites pour un logement classé F ou G au DPE. Dans les villes où les loyers sont encadrés, le loyer doit aussi respecter le plafond local, que vous pouvez vérifier avec notre outil encadrement des loyers.

Un avenant qui augmenterait le loyer sans travaux, simplement parce que le locataire l'accepte, s'expose à être contesté. En cas de doute, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.

Concrètement, un avenant clair tient en une page. Il reprend ces éléments :

1. Le titre : « Premier avenant au bail d'habitation », numéroté si d'autres suivent.
2. Les parties : noms et adresses du bailleur et de chaque locataire.
3. Le bail concerné : sa date de signature et l'adresse du logement.
4. La clause modifiée : l'ancien texte, puis le nouveau, mot pour mot.
5. La date d'effet du changement.
6. Une phrase de clôture : « Les autres clauses du bail restent inchangées. »
7. La date, le lieu et les signatures de toutes les parties, avec un exemplaire pour chacune.

Si une personne s'est portée caution, faites-lui aussi signer l'avenant quand il augmente ce que doit le locataire. Son acte de caution mentionne le loyer du bail : sans son accord écrit, une hausse risque de ne pas l'engager.

Rangez l'avenant avec le bail, l'état des lieux et les diagnostics. C'est l'ensemble de ces documents qui fera foi en cas de litige.

L'accord du locataire ne suffit pas à écarter la loi. Ne mettez jamais dans un avenant :

• une durée plus courte que la durée minimale du bail, ou une reconduction plus courte que la loi ;
• une clause interdite, comme le prélèvement automatique obligatoire, des pénalités ou des frais de quittance ;
• un changement de type de bail, de vide à meublé par exemple, qui demande en pratique un nouveau contrat ;
• un transfert des réparations qui vous incombent. Seule exception, prévue par la loi : une clause où le locataire fait des travaux précis en échange d'une baisse de loyer.

Une clause interdite est réputée non écrite : elle ne s'applique pas, même signée. La durée du bail et sa reconduction sont détaillées dans la durée du bail.

• Une colocation. L'arrivée d'un nouveau colocataire se fait en pratique par un avenant ou par un nouveau bail. Le départ d'un colocataire et la fin de sa solidarité suivent des règles propres, expliquées dans la colocation.
• Un bail mobilité. Sa durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans dépasser dix mois au total. Voir le bail mobilité.
• Un bail commercial ou professionnel. Les avenants y suivent d'autres règles. Voir le bail commercial.
• Un logement géré par une agence. L'agence peut préparer l'avenant, mais il engage toujours le bailleur et le locataire, qui le signent.

À lire aussi : bail notarié ou sous seing privé : quelle différence ? et les clauses interdites du bail.

• Un avenant modifie un bail en cours ; il exige l'accord écrit du bailleur et de tous les locataires.
• Il précise la clause changée, sa date d'effet, et laisse le reste du bail inchangé.
• La révision annuelle prévue au bail et la reconduction ne demandent aucun avenant.
• Une hausse de loyer par avenant n'est possible qu'après des travaux d'amélioration convenus, et jamais en classe F ou G.
• Aucun avenant ne peut raccourcir la durée légale du bail ni ajouter une clause interdite.