Loyer hors charges, charges comprises, brut ou net : ce que recouvre chaque montant

Ce sont des dépenses que vous payez d'abord, puis que le locataire vous rembourse. On les appelle « charges locatives » ou « charges récupérables ». Leur liste est fixée par décret et elle est limitative : rien d'autre ne peut être facturé à ce titre.

On y trouve par exemple :

• l'eau froide et chaude, le chauffage collectif ;
• l'électricité et l'entretien courant de l'ascenseur ;
• l'entretien et le nettoyage des parties communes ;
• une partie du salaire du gardien ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

À l'inverse, les grosses réparations, les honoraires du syndic ou la taxe foncière restent à votre charge. Le contrôle technique de l'ascenseur tous les cinq ans n'est pas récupérable non plus. La liste complète est dans les charges récupérables.

Avec des provisions, le locataire verse chaque mois une avance. Une fois par an, vous comparez avec les dépenses réelles : il paie le complément, ou vous lui rendez le trop-perçu. C'est la seule formule possible en location vide.

Avec un forfait, le montant est fixé au bail et ne se régularise pas. Il est possible en meublé et en colocation, et obligatoire en bail mobilité.

Ces charges s'ajoutent au loyer fixé dans le bail de location vide. Pour choisir et calculer, voyez le forfait ou les charges au réel.

C'est sur ce montant que reposent la plupart des règles.

• L'encadrement des loyers plafonne le loyer hors charges, dans les communes concernées.
• La révision annuelle s'applique au loyer hors charges, selon l'indice de référence des loyers, si le bail la prévoit.
• Le dépôt de garantie se calcule sur le loyer hors charges : un mois au plus en vide, deux mois au plus en meublé.
• Les revenus à déclarer sont les loyers hors charges : les charges ne sont qu'un remboursement.

Pour situer votre loyer hors charges par rapport au marché local, utilisez l'outil d'estimation du loyer. Dans une commune encadrée, vérifiez aussi le plafond avec l'outil d'encadrement des loyers.

Ces deux mots servent au propriétaire, pas au bail. Ils n'ont pas de définition légale. On les utilise en général ainsi :

• le loyer brut, c'est le total des loyers hors charges encaissés sur l'année ;
• le loyer net, c'est ce qui reste après les dépenses que vous ne récupérez pas : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion, travaux.

Exemple. Pierre loue un studio 550 € hors charges par mois, soit 6 600 € par an : c'est son loyer brut. Il paie 700 € de taxe foncière, 400 € de charges non récupérables, 150 € d'assurance propriétaire et 300 € de petits travaux. Son loyer net avant impôt est de 5 050 €.

Les charges récupérables n'entrent ni dans l'un ni dans l'autre : elles passent par vous sans vous rapporter. Pour aller jusqu'au rendement, l'outil rentabilité locative fait le calcul. Pour l'impôt sur votre propre cas, demandez conseil à un conseiller fiscal.

• Le complément de loyer. Dans une commune encadrée, il s'ajoute au loyer de base pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. Il fait partie du loyer, pas des charges. Voyez le complément de loyer.
• Le meublé. Le loyer est en général plus élevé que pour le même logement vide, pour tenir compte du mobilier. Le forfait de charges peut y être révisé chaque année comme le loyer.
• La location de vacances. On parle de prix de la nuitée ou de la semaine, qui inclut souvent les charges. Les règles du bail d'habitation ne s'appliquent pas.
• Un loyer « net vendeur » dans une annonce d'investissement. C'est un terme commercial. Demandez le détail du loyer hors charges et des charges.

À lire aussi : la régularisation des charges et la date de paiement du loyer.

• Loyer hors charges : le prix du logement. Charges : le remboursement de dépenses listées par décret.
• Loyer charges comprises : la somme des deux, versée chaque mois.
• Encadrement, révision, dépôt de garantie et impôt reposent sur le loyer hors charges.
• La taxe foncière n'est jamais une charge du locataire, sauf la part ordures ménagères.
• Brut et net sont des notions de rendement, pour vous, pas des mentions du bail.