Louer un appartement à l'année : le bail de location longue durée

La location vide convient si vous voulez un locataire stable et une gestion légère. En contrepartie, vous êtes engagé pour trois ans au moins.

La location meublée demande d'équiper le logement d'une liste minimale de meubles. Elle vous engage un an à la fois, avec un congé plus court. Les loyers ne sont pas imposés de la même façon : en meublé, ils relèvent des bénéfices commerciaux, et non des revenus fonciers.

Exemple. Jacques, 63 ans, hérite d'un trois-pièces à Angers. Il ne pense pas vendre avant longtemps. Il le loue vide, avec un bail de trois ans. Sa voisine Anne, elle, prévoit de vendre son studio dans deux ans : elle le meuble et signe un bail d'un an, plus facile à faire coïncider avec sa vente.

Pour comparer les deux formules avec vos chiffres, utilisez l'outil location nue ou meublée. Pour l'impôt sur votre propre situation, un conseiller fiscal ou un notaire reste la bonne personne.

1. Vérifier que le logement est décent et, depuis 2025, que sa performance énergétique permet de le louer. Voyez le logement décent.
2. Faire réaliser les diagnostics à annexer au bail : DPE, plomb, électricité et gaz de plus de 15 ans, état des risques, bruit selon la zone. Voyez les diagnostics pour louer.
3. Fixer le loyer en respectant l'encadrement si votre commune y est soumise. Voyez fixer le loyer.
4. Rédiger un bail écrit, conforme au modèle réglementaire en vigueur le jour de la signature. Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau modèle s'applique aux baux signés. Voyez le bail de location vide.
5. Faire l'état des lieux d'entrée le jour de la remise des clés, et le joindre au bail.

La liste complète, de l'annonce à la remise des clés, est dans louer son appartement.

Pendant le bail, le loyer peut être révisé une fois par an si le bail le prévoit, selon l'indice de référence des loyers. Ce n'est plus possible pour un logement classé F ou G au DPE. Vous entretenez le logement et faites les réparations autres que le petit entretien.

À la fin du bail, trois issues sont possibles. Sans congé, le bail est reconduit aux mêmes conditions. Vous pouvez proposer un renouvellement, par exemple avec un loyer réévalué si celui-ci est manifestement sous-évalué. Ou vous donnez congé pour vendre, pour habiter, ou pour un motif légitime et sérieux.

• Louer sa résidence secondaire à l'année. C'est possible, mais si le logement devient la résidence principale du locataire, vous perdez la libre disposition des lieux pendant toute la durée du bail. Vous ne pourrez plus y passer vos vacances.
• Louer sa propre résidence principale à l'année, par exemple pendant une expatriation. Le bail de trois ans s'impose aussi. Si votre retour est daté, le bail réduit d'un an, avec le motif écrit, est la solution prévue.
• Un logement détenu par une société civile familiale ou en indivision. La durée de trois ans peut s'appliquer au lieu de six, selon la composition de la société. Faites vérifier par un notaire.
• Un logement en copropriété. Un extrait du règlement de copropriété doit être annexé au bail.
• Une alternance de saisons. Louer à des vacanciers l'été et à un locataire à l'année le reste du temps n'est pas compatible avec un bail de trois ans. Le bail meublé étudiant de neuf mois peut l'être.

• Louer à l'année signifie louer une résidence principale, avec un bail de la loi de 1989.
• Vide : trois ans au moins, six ans pour une société. Meublé : un an reconduit.
• Le bail se reconduit tout seul si personne ne donne congé.
• Vous ne reprenez le logement qu'à la fin du bail, pour un motif prévu par la loi.
• Diagnostics, logement décent et bail conforme au modèle sont obligatoires avant la signature.