Dégradations causées par le locataire : qui paie, ce que couvre l'assurance et comment retenir sur le dépôt

Le locataire doit assurer le logement au moins contre les risques locatifs. Ce sont les dommages causés au logement par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion.

Une dégradation ordinaire, comme un trou dans une cloison, n'entre pas dans ces risques. Elle reste à sa charge, sauf si son contrat va plus loin. Demandez-lui chaque année son attestation : voyez le locataire sans assurance habitation.

De votre côté, une assurance propriétaire non occupant protège votre bien quand l'assurance du locataire ne joue pas. Notre outil sur l'assurance PNO en explique le rôle.

Exemple : la machine à laver du locataire de Mme Petit fuit et abîme le parquet. C'est un dégât des eaux : l'assurance du locataire intervient. Six mois plus tard, une porte de placard est arrachée. Ce n'est pas un risque locatif : la réparation est retenue sur le dépôt.

Vous pouvez déduire du dépôt les sommes que le locataire doit vraiment. Chaque retenue doit être justifiée.

1. Comparez les états des lieux d'entrée et de sortie, pièce par pièce.
2. Chiffrez chaque dégradation par un devis ou une facture.
3. Appliquez la vétusté si une grille est annexée au bail : un matériau ancien ne se paie pas comme un neuf.
4. Envoyez le décompte au locataire avec les justificatifs : états des lieux, photos, devis, factures.
5. Rendez le solde dans les deux mois qui suivent la remise des clés, puisque les états des lieux diffèrent.

Notre outil dépôt de garantie calcule la date limite et la majoration en cas de retard. Le délai est détaillé dans la restitution du dépôt de garantie.

Exemple : M. Robin a encaissé un dépôt de 650 €. À la sortie, une porte est enfoncée. Le devis de remplacement s'élève à 280 €. Il rend 370 € avec le devis et les deux états des lieux, dans les deux mois.

• Fixer d'avance le prix des réparations dans le bail, sur votre seule estimation. Une telle clause ne s'applique pas.
• Rendre le locataire responsable de tout ce qui est constaté, sans distinguer l'usure. Cette clause est aussi interdite.
• Retenir sans justificatif. Une somme forfaitaire « pour remise en état » peut être contestée.
• Facturer l'usure normale, même si la réparation figure dans la liste des réparations locatives.

Les autres clauses interdites sont dans les clauses interdites du bail.

• Pas d'état des lieux d'entrée. Si le locataire a refusé de le faire, il est présumé avoir reçu un logement en bon état. Si c'est vous qui l'avez refusé malgré sa demande écrite, c'est à vous de prouver le bon état initial.
• Dégâts supérieurs au dépôt. Réclamez le surplus par lettre recommandée, puis par la conciliation ou le juge : voyez les recours entre bailleur et locataire.
• Dégradation en cours de bail. Demandez la réparation au locataire sans attendre la sortie, par écrit, s'il s'agit d'une réparation locative.
• Location meublée. Le mobilier listé à l'inventaire est aussi concerné. Voyez l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.
• Animal du locataire. Ses dégâts sont à la charge du locataire : voyez les animaux dans un logement loué.

À lire aussi : les obligations du locataire sortant.

• Le locataire paie ses dégradations, jamais l'usure normale ni la force majeure.
• Son assurance obligatoire couvre les dégâts des eaux, l'incendie et l'explosion, pas un trou dans un mur.
• Toute retenue se justifie par les états des lieux et un devis ou une facture.
• Le solde du dépôt revient au locataire dans les deux mois si des dégradations sont constatées.
• Au-delà du dépôt, réclamez par écrit, puis passez par la conciliation.