Clauses interdites dans un bail d'habitation : ce que le propriétaire ne peut pas écrire

Vous ne pouvez demander au locataire que le loyer, les charges, le dépôt de garantie et, si une agence intervient, les honoraires autorisés. Toute autre somme imposée est interdite.

Exemple : le bail de Mme Lefèvre prévoit 15 € de pénalité par jour de retard de loyer. Cette clause ne s'applique pas. En cas d'impayé, elle doit suivre la procédure légale, décrite dans le commandement de payer et la clause résolutoire.

Le logement loué est le domicile du locataire. Le bail ne peut donc pas régler sa vie privée.

Sont interdites les clauses qui :

• lui interdisent d'héberger des proches qui ne vivent pas habituellement avec lui ;
• lui interdisent une activité politique, syndicale, associative ou religieuse ;
• lui imposent un assureur choisi par vous ;
• imposent des visites un jour férié, ou plus de deux heures par jour ouvrable, pour vendre ou relouer ;
• lui interdisent de demander une baisse de loyer quand vos travaux durent plus de 21 jours.

Les règles d'accès au logement sont détaillées dans le droit de visite du propriétaire. Pour les animaux, la règle vient d'une autre loi : voyez les animaux dans un logement loué.

Le bail doit rester équilibré. Vous ne pouvez pas faire porter au locataire tous les risques, ni vous en décharger entièrement.

Sont donc interdites les clauses qui :

• rendent le locataire automatiquement responsable de toute dégradation constatée ;
• rendent tous les locataires de l'immeuble responsables ensemble d'un dégât dans les parties communes ;
• vous dégagent de toute responsabilité ;
• interdisent au locataire de mettre en cause votre responsabilité.

La règle juste est ailleurs. Le locataire répond des dégâts qu'il cause. Vous gardez à votre charge l'usure normale et les cas de force majeure. Voyez les dégradations du locataire.

Deux limites protègent la stabilité du bail :

1. La reconduction ne peut pas être plus courte que la loi. Avec un propriétaire particulier, un bail vide se reconduit pour 3 ans au moins. Avec une société, pour 6 ans. Voyez la durée du bail de location vide.
2. La résiliation automatique est limitée. Le bail ne peut prévoir sa fin de plein droit que pour quelques motifs. Ce sont les loyers ou charges impayés, le dépôt de garantie non versé, l'absence d'assurance et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. S'y ajoute, dans certaines communes, le non-respect de l'obligation d'habiter le logement à titre principal.

Une clause qui permettrait de résilier pour un autre motif, ou par une simple ordonnance du juge impossible à contester, ne s'applique pas.

Le modèle officiel de bail, mis à jour au 1er octobre 2026, intègre ces motifs. Il est présenté dans le bail de location vide.

• Location meublée. La liste est la même que pour un logement vide. Voyez le bail meublé.
• Bail mobilité. Il est aussi concerné par toutes ces interdictions.
• Meublé de tourisme. Ce n'est pas un bail d'habitation au sens de la loi de 1989. Le contrat peut, par exemple, interdire les animaux.
• Bail signé avant 2024. Les clauses interdites s'apprécient avec la loi en vigueur. Relisez vos anciens baux au moment de leur renouvellement.
• Clause abusive hors liste. Une clause qui n'est pas dans la liste peut quand même être écartée par un juge si elle crée un déséquilibre. En cas de doute, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement. Un avocat peut vérifier votre bail avant signature.

À lire aussi : ce que la loi Alur impose au bailleur.

• Une clause interdite ne s'applique pas, même signée ; le reste du bail reste valable.
• Vous ne pouvez imposer aucun frais en plus du loyer, des charges, du dépôt et des honoraires permis.
• Le bail ne règle pas la vie privée du locataire : hébergement, activités, choix de l'assureur.
• Le locataire n'est jamais responsable automatiquement de toute dégradation.
• Partir du modèle officiel de bail évite la plupart des erreurs.