Louer sans bail écrit : quels droits pour le locataire, quels risques pour le propriétaire

Tous ceux de la loi de 1989, dès lors que le logement est sa résidence principale. Ces règles sont d'ordre public : personne ne peut y renoncer.

Le locataire, de son côté, reste tenu de payer le loyer, d'utiliser le logement paisiblement, de l'assurer et de l'entretenir.

Exemple. Gérard loue depuis deux ans, sans contrat, un petit logement à Roger, payé 450 € par mois en virement. Roger veut récupérer le logement le mois prochain. Il ne le peut pas : le bail verbal est un bail de trois ans, qui court depuis l'entrée de Gérard. Roger devra attendre la fin des trois ans et donner congé six mois avant, pour un motif prévu par la loi.

Ils sont nombreux, et presque tous jouent contre vous.

• Pas de clause résolutoire. Cette clause met fin au bail en cas d'impayé, après un commandement de payer. Sans elle, il faut demander au juge de prononcer la résiliation, ce qui est plus long.
• Des preuves difficiles. Montant du loyer, charges, date d'entrée, dépôt de garantie : en cas de désaccord, il faudra les prouver par vos relevés bancaires.
• Pas d'état des lieux. Le locataire est alors présumé avoir reçu le logement en bon état. Il sera difficile de lui reprocher des dégradations à la sortie.
• Pas de diagnostics annexés. Vous ne pourrez pas vous en prévaloir, et votre responsabilité peut être engagée.
• Pas de caution valable. Un engagement de caution doit être écrit et signé par le garant.
• Une sanction pénale. Selon Service-Public, un propriétaire particulier qui refuse d'établir un bail conforme, ou de remettre une quittance demandée, encourt jusqu'à un an de prison et 20 000 € d'amende.

Enfin, la loi précise que vous ne pouvez pas vous prévaloir du défaut de bail conforme. Vous ne pouvez donc pas l'invoquer pour vous libérer de vos obligations.

Seulement par la voie judiciaire, comme pour tout locataire. Le locataire verbal n'est pas un squatteur : il est entré avec votre accord et paie un loyer.

1. Vous demandez au juge de résilier le bail, par exemple pour impayés répétés.
2. Le juge rend sa décision et peut accorder des délais.
3. Un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
4. L'expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale.

Voyez la procédure d'expulsion. La procédure accélérée vise, elle, les personnes entrées sans droit : voyez l'occupant sans droit ni titre. Pour votre situation précise, faites‑vous conseiller par un avocat ou par l'ADIL de votre département.

C'est simple et cela protège les deux parties.

1. Proposez au locataire un bail écrit conforme au modèle en vigueur, qui reprend les conditions réellement appliquées : loyer, charges, date d'entrée.
2. Faites réaliser les diagnostics manquants et annexez-les.
3. Faites un état des lieux contradictoire, en le datant du jour où il est fait.
4. Remettez la notice d'information et, en copropriété, l'extrait du règlement.
5. Gardez une copie signée de tout.

Le bail ne peut pas, en revanche, effacer les droits déjà acquis par le locataire, comme l'ancienneté de son bail. Pour les documents à joindre, voyez les documents à remettre au locataire.

• Un logement loué à un proche. Les règles sont les mêmes, même pour un loyer modeste. Voyez louer à sa famille.
• Un « bail précaire » signé mais irrégulier. Le juge peut le requalifier en bail de trois ans. Voyez le bail précaire pour un logement.
• Un garage, une résidence secondaire, une location de vacances. Ces locations ne relèvent pas de la loi de 1989. Un écrit reste vivement conseillé. Voyez le bail civil.
• Un logement meublé. Sans écrit ni inventaire, il sera difficile de prouver que le logement était meublé. S'il est jugé vide, la durée passe à trois ans.

À lire aussi : les droits et obligations du locataire, les obligations du propriétaire bailleur et la durée du bail.

• Le bail d'une résidence principale doit être écrit et conforme au modèle officiel.
• Sans écrit, la location existe quand même, et le locataire garde tous ses droits.
• Chacun peut exiger à tout moment un bail écrit conforme.
• Le propriétaire perd la clause résolutoire, ses preuves et s'expose à une sanction pénale.
• Une expulsion suppose toujours un juge.