Vendre un logement classé F ou G au DPE : obligations, audit et effet sur le prix

Tout dépend du type de bien. Le tableau résume la règle en métropole.

Le DPE fait partie du dossier de diagnostics joint à la promesse de vente. Ses classes doivent figurer dès l'annonce. L'audit est valable cinq ans et se remet par tout moyen, y compris par courriel.

L'audit énergétique va plus loin que le DPE. Il propose au moins deux parcours de travaux chiffrés. Le premier avance par étapes : la première étape doit faire gagner au moins deux classes. Le second vise une rénovation en une seule fois. Les deux doivent conduire au moins à la classe B, sauf contraintes techniques ou coût disproportionné. Le détail figure dans l'audit énergétique.

L'annonce doit afficher trois informations, qu'elle soit publiée par vous ou par une agence :

1. les classes énergie et climat du DPE, de façon lisible et en couleur sur internet et en vitrine ;
2. la mention « logement à consommation énergétique excessive », pour un logement classé F ou G ;
3. le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année des prix retenus.

Les deux dernières mentions sont obligatoires depuis le 1er janvier 2022. Un manquement expose à une amende administrative de 3 000 € au plus pour un particulier. Pour un professionnel, elle peut atteindre 15 000 € s'il s'agit d'une société.

En général, un prix plus bas que pour un logement comparable mieux classé. Les notaires appellent valeur verte cet écart de prix lié à l'étiquette. Ils le mesurent chaque année.

En 2023, les prix des logements anciens ont baissé de 2 % pour les appartements et de 4 % pour les maisons, sur un an. Pour les appartements classés F et G, la baisse a atteint 6 %. Les maisons classées F et G ont suivi la tendance, à – 3 %. Les notaires notent que la moins-value liée aux classes F et G continue de progresser, surtout pour les appartements.

Ces chiffres sont des moyennes nationales. Ils ne disent pas ce que vaut votre bien. L'emplacement, l'état général et le coût des travaux à prévoir comptent autant. Faites estimer le bien par un notaire ou un agent immobilier, et demandez-lui de tenir compte de l'audit.

Exemple : Gérard vend en 2026 une maison de 1972 chauffée au fioul, classée G. Il commande l'audit avant de publier l'annonce. Le scénario par étapes chiffre les travaux pour atteindre E, puis B. Lors des visites, il remet l'audit aux acheteurs. Les discussions sur le prix partent ainsi d'un chiffrage écrit, et non d'une impression.

Concrètement :

1. Votre DPE est‑il valable ? Seul un DPE fait depuis le 1er juillet 2021 l'est encore. Voyez le DPE fait avant juillet 2021.
2. Une attestation peut‑elle améliorer la lettre ? Si le logement est chauffé à l'électricité ou fait 40 m² ou moins, téléchargez l'attestation de l'ADEME. Un F peut devenir E : la mention de consommation excessive disparaît alors de l'annonce. Une maison classée E reste toutefois soumise à l'audit.
3. Le DPE vous semble‑t‑il juste ? Depuis 2021, le DPE est opposable : l'acheteur peut se retourner contre vous s'il est erroné. En cas de doute, voyez contester un DPE.
4. Faut‑il rénover avant ou vendre en l'état ? Comparez le coût des travaux avec l'écart de prix estimé localement. Un conseiller France Rénov' informe gratuitement sur les travaux et les aides.

• Logement vendu loué. Le bail continue avec l'acheteur. Le loyer reste gelé tant que le logement est classé F ou G. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni être reconduit en métropole.
• Acheteur investisseur. Il doit intégrer le coût des travaux, le calendrier de décence et le gel du loyer. Les aides possibles sont présentées dans MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur.
• Immeuble en monopropriété. Un DPE de l'immeuble entier est aussi exigé avant sa mise en vente, selon l'ADEME. Voyez le DPE collectif.
• Succession. Des héritiers qui vendent une maison classée F ou G doivent fournir le même audit. Pour le partage du prix et les impôts, interrogez le notaire chargé de la succession.
• Outre-mer. L'audit vise les biens classés F et G, et ceux classés E à partir du 1er janvier 2028. Les règles du DPE varient selon le territoire : demandez au notaire.

À lire aussi : les scénarios de travaux de l'audit énergétique, DPE dans l'annonce immobilière.

• La vente d'un logement classé F ou G est libre et n'impose aucun travaux.
• L'annonce affiche les classes, la facture estimée et la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• Une maison ou un immeuble hors copropriété classé F ou G exige un audit énergétique, remis dès la première visite.
• Un appartement en copropriété n'a besoin que du DPE.
• Le prix s'en ressent souvent : faites estimer votre bien localement, audit en main.