LMNP au régime réel : la liasse 2031, ses annexes et les cases de la 2042-C-PRO, dans l'ordre

La liasse est un ensemble de formulaires qui s'emboîtent. La notice 2033-NOT-SD de 2026 les décrit pour le régime simplifié. Ce régime s'applique jusqu'à 254 000 € de recettes.

Le tableau 2033-E, sur la valeur ajoutée, ne se remplit qu'au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires hors taxes. Les 2033-F et 2033-G ne concernent pas les entreprises individuelles. Le régime réel normal utilise d'autres tableaux. Il ne s'applique d'office qu'au-delà de 254 000 € de recettes.

Un point qui compte pour l'amortissement. Vous ne déduisez l'amortissement que si le logement est inscrit à l'actif, c'est-à-dire parmi les biens de votre activité. Si vous êtes dispensé de bilan, vous l'inscrivez sur le tableau 2033-C. Sans cette inscription, vous ne déduisez ni l'amortissement ni les charges liées à la propriété du logement. Les frais de gestion, eux, ne se déduisent alors qu'au prorata de la durée réelle de location.

Le calcul de l'amortissement est détaillé dans l'amortissement en LMNP. La liste des dépenses à porter au compte de résultat figure dans les charges déductibles en LMNP.

Vous déposez la 2031 en ligne, chaque année, avant le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Concrètement :

1. Transmettez-la en ligne. Toutes les entreprises au régime réel doivent envoyer leur déclaration de résultat par internet. Vous le faites depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Votre comptable peut aussi la transmettre pour vous, par échange de données informatisé (le mode EDI). Un dépôt sur papier vous expose à une majoration (article 1738 du Code général des impôts).
2. Respectez la date limite. En 2026, elle tombait le 5 mai, avec 15 jours de plus pour un envoi en ligne. La date de 2027 n'est pas encore publiée.
3. Adressez-la au bon service. C'est le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du logement. Si vos meublés relèvent de SIE différents, c'est celui de votre résidence principale ou celui du meublé qui rapporte le plus.

La 2031 se dépose pour chaque exercice, même quand le résultat est nul. Pour un particulier, l'exercice correspond à l'année civile.

Vous reportez le résultat de la liasse sur la 2042-C-PRO, la déclaration complémentaire des revenus non salariés. La rubrique s'appelle « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ». La deuxième lettre de la case dépend de la personne du foyer qui loue : N pour le déclarant 1, O pour le déclarant 2, P pour une personne à charge.

Source : impots.gouv.fr, page « Location meublée ». Les cases 5EY, 5FY et 5GY servent aux revenus de source étrangère qui donnent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français.

Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement sur le bénéfice de la location meublée. Inutile de le reporter une seconde fois dans la rubrique des revenus soumis aux prélèvements sociaux.

Exemple : la liasse 2031 de Martine pour 2026 fait apparaître un bénéfice de 1 450 € après amortissement. Il lui reste aussi 800 € de déficit de location meublée datant de 2024. Au printemps 2027, elle procède ainsi :

1. elle inscrit 1 450 € en case 5NA ;
2. elle inscrit 800 € dans la case, entre 5GA et 5GJ, qui correspond à l'année 2024 ;
3. elle indique son numéro SIRET dans le cadre prévu de la 2042-C-PRO.

L'administration déduit ce déficit du bénéfice : Martine est imposée sur 650 €.

Les déficits d'une location meublée non professionnelle ne réduisent que les bénéfices de cette même activité. Ils restent utilisables pendant les dix années suivantes. Ils ne s'imputent jamais sur vos salaires ou vos pensions.

Vous choisissez le réel par une simple démarche, à faire dans les délais. L'option vaut un an et se renouvelle d'elle-même. Tant que vous restez au réel, la liasse est due chaque année.

• La première année, vous pouvez indiquer l'option dans la déclaration de début d'activité. Vous pouvez aussi l'exercer jusqu'à la date limite de la déclaration de revenus de cette année-là, notamment en déposant la 2031 à temps.
• En cours d'activité, vous écrivez au SIE, par courrier ou par la messagerie de l'espace professionnel. Vous le faites avant la date limite de la déclaration de revenus de l'année qui précède celle où l'option s'applique.
• Pour revenir au micro-BIC, vous renoncez à l'option par lettre au SIE. Vous l'envoyez avant la date limite de dépôt de la 2031 de l'année qui précède le retour.

• Logement en indivision. Un bien en indivision appartient à plusieurs personnes à la fois. Selon la DGFiP, un tel logement ne peut pas relever du régime micro. Le réel et sa liasse s'imposent, et l'activité se déclare sur le guichet des formalités. Avant la première déclaration, demandez au SIE comment répartir le résultat entre les indivisaires.
• SCI qui loue meublé. La société civile immobilière (SCI) a ses propres obligations déclaratives. Elles diffèrent de celles d'un loueur en nom propre : voir la déclaration 2072 de la SCI et la SCI et la location meublée.
• Location de courte durée au micro-BIC soumise aux cotisations sociales. Les recettes se déclarent alors dans des cases à part. C'est 5NJ pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, 5NK pour un meublé non classé et 5NL pour les autres. Voir les impôts d'une location Airbnb.
• Location meublée et location vide en même temps. Les deux se déclarent séparément. La location vide passe par la 2044 ou la case 4BE : voir la déclaration 2044.
• Vous devenez professionnel. C'est le cas si vos recettes dépassent 23 000 € et vos autres revenus d'activité. Le résultat va alors dans les cases du loueur en meublé professionnel (LMP) : voir les conditions du LMNP.

Une liasse BIC engage votre comptabilité sur plusieurs années. Pour la première, faites-la établir ou relire par un expert-comptable. I Love Immo ne prépare pas de déclaration fiscale.

À lire aussi : CFE du loueur en meublé : qui paie, exonérations et amortir un bien immobilier : qui peut le faire.

• Au micro-BIC, une seule déclaration : les recettes brutes sur la 2042-C-PRO, en 5NG, 5NH ou 5NI.
• Au réel, vous transmettez en ligne la liasse 2031, son annexe 2031 bis et les tableaux 2033-A à 2033-D avant le deuxième jour ouvré de mai.
• Le résultat se reporte ensuite sur la 2042-C-PRO : 5NA pour un bénéfice, 5NY pour un déficit, 5GA à 5GJ pour les déficits antérieurs.
• Le logement doit figurer à l'actif, au bilan ou sur le 2033-C, pour que l'amortissement soit déductible.
• N'oubliez ni le numéro SIRET, ni la déclaration initiale de CFE la première année.