Louer son appartement ou sa maison : les étapes, de la vérification du logement à la remise des clés

Le choix engage la durée du bail, le dépôt de garantie et vos impôts. Voici les principales différences pour une résidence principale.

Notre outil location nue ou meublée compare les deux formules pour votre logement. Les contrats sont détaillés dans le bail de location vide et le bail meublé.

Pour une première location, vous fixez le loyer librement, sauf dans les villes où les loyers sont encadrés. Ailleurs, trois règles peuvent limiter votre marge :

• Dans les villes à loyers encadrés, comme Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux, le loyer ne dépasse pas un loyer de référence majoré, sauf complément justifié. Vérifiez avec notre outil sur l'encadrement des loyers.
• En zone tendue, lors d'un changement de locataire, le nouveau loyer ne dépasse pas l'ancien, révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants.
• Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être augmenté : voyez le gel des loyers.

Pour savoir combien louer votre appartement, partez des loyers pratiqués près de chez vous avec notre estimation de loyer. Le résultat est un ordre de grandeur, pas une valeur officielle. La méthode complète est dans fixer le loyer d'une première location.

Les diagnostics forment le dossier de diagnostic technique, annexé au bail. Selon le logement, il comprend :

• le DPE, toujours ;
• le constat de risque d'exposition au plomb, pour un logement construit avant 1949 ;
• les états de l'électricité et du gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
• l'état des risques, si la commune est exposée ;
• le diagnostic bruit, près de certains aéroports.

Leur liste complète, leur durée de validité et ceux qu'il faut refaire entre deux locataires sont dans les diagnostics obligatoires pour louer. Rassemblez aussi l'extrait du règlement de copropriété et la surface habitable, à indiquer dans le bail.

Si vous le faites sans agence, voyez aussi louer entre particuliers.

L'annonce. Elle doit indiquer notamment le loyer avec la mention « par mois » et, s'il y a lieu, « charges comprises ». Elle donne aussi les charges, le dépôt de garantie, la commune, la surface habitable et les deux classes du DPE. Pour un logement classé F ou G, elle porte la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Le dossier du candidat. Vous ne pouvez demander que les pièces d'une liste fixée par décret : identité, domicile, activité, ressources. Les relevés de compte, la carte Vitale ou un chèque de réservation sont interdits. Notre outil dossier de location reprend la liste.

Le choix. Il se fait sur des critères objectifs, comme la solvabilité. Refuser un candidat pour son origine, son âge, sa situation de famille ou son état de santé est une discrimination, punie par la loi.

La garantie. Vous pouvez demander un garant, ou accepter la garantie Visale, gratuite. Si vous prenez une assurance loyers impayés, vous ne pouvez plus exiger de garant, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Voyez la caution du locataire.

Si vous louez seul, vous ne pouvez facturer aucun frais au locataire. Avec une agence, sa part est plafonnée : voyez les frais d'agence en location.

Le jour de l'entrée, procédez dans cet ordre :

1. Signez le bail, conforme au modèle officiel, en autant d'exemplaires que de signataires.
2. Joignez les annexes : diagnostics, notice d'information, extrait du règlement de copropriété, acte de caution s'il y en a un.
3. Encaissez le dépôt de garantie et le premier loyer, contre un reçu.
4. Demandez l'attestation d'assurance du locataire contre les risques locatifs.
5. Faites l'état des lieux d'entrée ensemble, pièce par pièce, avec les relevés de compteurs : voyez l'état des lieux.
6. Remettez les clés et notez-en le nombre dans l'état des lieux.

Exemple : Bernadette loue son ancien appartement de Toulouse, un 45 m² classé D. Elle fait faire l'état de l'électricité, qui a plus de 15 ans. Elle publie son annonce avec toutes les mentions, retient une candidate garantie par Visale et signe le bail le 1er décembre. Le soir même, état des lieux fait, elle remet trois clés et un badge.

Trois démarches restent à faire :

• Déclarer l'occupation du logement aux impôts, dans le service « Biens immobiliers » de votre espace en ligne, avec le nom du locataire. Les changements d'une année se déclarent avant le 1er juillet de l'année suivante.
• Vous assurer. En copropriété, l'assurance responsabilité civile du propriétaire non occupant est obligatoire : voyez l'assurance du copropriétaire.
• Déclarer les loyers chaque année. En location vide, voyez les revenus fonciers ; en meublé, la fiscalité de la location meublée. Un conseiller fiscal peut vous aider à choisir le régime adapté à votre situation.

Pour la suite, gérer seul ou confier la gestion à un professionnel se compare dans la gestion locative en agence ou seul. Les droits et devoirs de votre locataire sont dans les droits et obligations du locataire.

• Louer à un proche. C'est permis, avec un vrai bail et un loyer normal : voyez louer un logement à sa famille.
• Vous êtes vous-même locataire. Sous-louer votre logement demande l'accord écrit de votre propriétaire : voyez la sous-location.
• Colocation. Un bail unique ou un bail par colocataire : voyez la colocation.
• Logement en indivision. Signer un bail d'habitation demande l'accord des propriétaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits : voyez l'indivision. Pour une société civile, c'est le gérant qui signe, selon les statuts. Un notaire peut vous conseiller sur votre situation.
• Outre-mer. Le calendrier du DPE y est décalé : la classe G n'y sera exclue qu'à partir de 2028.

À lire aussi : les documents à remettre au locataire, choisir son locataire sans discriminer et louer à l'année.

• Vérifiez d'abord la décence et le DPE : un logement classé G ne se loue plus en métropole depuis 2025.
• Choisissez vide ou meublé selon la durée, le dépôt et la fiscalité qui vous conviennent.
• Le loyer est libre à la première location, sauf encadrement, et gelé pour un logement classé F ou G.
• Bail conforme au modèle, diagnostics annexés et état des lieux d'entrée se font le jour de l'arrivée.
• Après l'entrée, déclarez l'occupation du logement aux impôts, puis les loyers chaque année.