Vétusté d'un logement loué : ce que le locataire ne paie pas, et comment fonctionne une grille de vétusté

Elle remplace le « à peu près » par un calcul. Le bailleur et le locataire savent dès l'entrée quelle part d'une réparation chacun paiera, selon l'âge de l'élément.

Le décret de 2016 encadre ces grilles :

• elles sont choisies parmi celles d'un accord collectif de location, national ou local, même si votre logement ne relève pas du secteur visé par l'accord ;
• elles sont convenues dès la signature du bail ;
• elles fixent au moins, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel appliqué au prix des réparations.

Dans le logement social, quand le bailleur a signé avec ses locataires un accord local qui comporte une grille, le locataire peut demander qu'elle s'applique.

Le principe est le suivant : plus l'élément est âgé au jour du départ, plus la part du locataire diminue. Au bout de sa durée de vie théorique, l'élément est considéré comme entièrement usé.

Exemple, avec une grille prise pour l'illustration. La chambre de l'appartement de M. Girard est repeinte à neuf à l'entrée du locataire. La grille annexée au bail donne à la peinture une durée de vie de 8 ans, soit un abattement de 12,5 % par an. Le locataire part au bout de 4 ans, en laissant des murs couverts de dessins au feutre. Le devis de remise en peinture s'élève à 900 €.

Si le locataire était parti après 8 ans ou plus, la peinture aurait été entièrement amortie. Il n'aurait rien dû à ce titre. Les durées et les taux réels dépendent de la grille choisie : ne reprenez pas ces chiffres sans vérifier ceux de votre bail.

La règle reste la même, mais elle s'applique au cas par cas. Le propriétaire doit justifier chaque retenue sur le dépôt de garantie : états des lieux, photos datées, devis ou factures. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation, puis le juge, apprécient la part d'usure normale.

Quelques réflexes facilitent la discussion :

• gardez les factures des travaux et des équipements, avec leur date ;
• décrivez à l'entrée l'âge et l'état de chaque élément important ;
• prenez des photos datées à l'entrée comme à la sortie.

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un mois si l'état de sortie est conforme, deux mois sinon. Notre outil dépôt de garantie calcule la date limite et les pénalités de retard.

Un logement qui vieillit n'est pas forcément en faute. Mais le propriétaire doit faire toutes les réparations autres que locatives, y compris celles que rend nécessaires l'usure. Il doit aussi maintenir le logement décent : sans risque pour la sécurité ou la santé, avec les équipements essentiels en état de marche.

Si une réparation due à l'usure n'est pas faite, le locataire procède dans cet ordre :

1. il prévient le propriétaire, de préférence par écrit ;
2. il le met en demeure par lettre recommandée ;
3. sans accord dans les deux mois, il saisit la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice ;
4. en dernier recours, il saisit le juge, qui peut ordonner les travaux et accorder des dommages et intérêts.

Il ne doit jamais cesser de payer son loyer : il risquerait la résiliation du bail. Le détail de la répartition des travaux est dans les travaux à la charge du bailleur ou du locataire. Les critères de décence sont dans le logement décent.

• Location meublée. La même logique vaut pour les équipements. Décrivez l'état et l'âge des meubles dans l'inventaire : voir l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.
• Visale. La garantie d'Action Logement ne couvre pas l'usure normale, seulement les dégradations locatives.
• Assurance habitation. La vétusté appliquée par un assureur après un sinistre est une autre notion, qui réduit une indemnité. Voir la vétusté en assurance habitation.
• État des lieux d'entrée refusé par le locataire. Il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Pour les autres réparations, dont celles liées à la vétusté, c'est au propriétaire de prouver qu'elles sont imputables au locataire.

À lire aussi : les dégradations du locataire et les obligations du locataire sortant.

• La vétusté, c'est l'usure due au temps ou à l'usage normal : elle reste au propriétaire.
• Aucune retenue sur le dépôt de garantie ne peut compenser de la vétusté.
• Une grille de vétusté se choisit à la signature du bail, parmi celles d'un accord collectif.
• Elle fixe une durée de vie et un abattement annuel, qui réduisent la part du locataire.
• Face à un logement usé au point de ne plus être décent, le locataire réclame les travaux sans cesser de payer.