À quoi sert l'état des lieux d'entrée ?
Il sert à comparer. À la fin du bail, vous ferez un état des lieux de sortie. La différence entre les deux documents montre ce qui s'est dégradé pendant la location.
L'état des lieux fait partie des annexes du bail, avec les diagnostics et la notice d'information : voir le bail de location vide. C'est sur sa base que vous pourrez retenir une somme sur le dépôt de garantie. Sans document d'entrée précis, vous aurez du mal à prouver qu'une dégradation est due au locataire.
L'usure normale, elle, reste à votre charge. On parle de vétusté : l'usure due au temps et à un usage normal. Une peinture ternie après six ans n'est pas une dégradation.
Que doit contenir l'état des lieux ?
Le contenu minimal est fixé par un décret du 30 mars 2016. Un état des lieux qui ne dit que « bon état » partout ne vous protège pas.
| Mention | Ce qu'il faut écrire |
|---|---|
| Type et date | « État des lieux d'entrée » et le jour où il est fait |
| Logement | L'adresse précise, avec l'étage et la porte |
| Parties | Les noms du locataire et du bailleur, et l'adresse du bailleur |
| Mandataire éventuel | Le nom et l'adresse de la personne qui le réalise pour vous |
| Compteurs | Les relevés d'eau et d'énergie, s'ils sont individuels |
| Clés | Le nombre et le type de clés et de moyens d'accès remis |
| Chaque pièce | L'état des sols, des murs, des plafonds et des équipements |
| Signatures | Celles du locataire et du bailleur, ou de leur mandataire |
Vous pouvez ajouter des observations, des réserves et des photos. Le document peut être unique, avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie ». Il peut aussi y avoir deux documents séparés, à condition qu'ils aient la même présentation.
Le bail peut aussi prévoir une grille de vétusté. Elle fixe à l'avance la durée de vie de chaque élément : peinture, moquette, robinetterie. Elle évite bien des discussions sur le dépôt de garantie.
Combien coûte l'état des lieux d'entrée ?
Tout dépend de qui le fait. Les montants ci-dessous sont des plafonds ou des tarifs réglementés, en vigueur en 2026.
| Qui fait l'état des lieux | Ce que paie le locataire |
|---|---|
| Vous et le locataire, ensemble | Rien |
| Un agent immobilier qui vous représente | Au plus la moitié de la facture, dans la limite de 3,03 € TTC par m² |
| Un commissaire de justice, faute d'accord | La moitié de son tarif réglementé |
Exemple. Pour un studio de 25 m², une agence facture l'état des lieux 170 € TTC. Le locataire paie au plus 75,75 € (25 × 3,03 €). Le reste est à votre charge, soit 94,25 €.
Le commissaire de justice (l'ancien huissier) intervient quand l'une des parties refuse de venir ou de signer. Il prévient chacun au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée. En métropole, son tarif pour un logement de 50 m² au plus est de 132,82 € TTC, plus les frais de lettres et de déplacement.
Le calcul de la part du locataire et les autres frais d'agence sont détaillés dans les frais d'agence en location.
Que se passe‑t‑il après la signature ?
Le locataire dispose de dix jours pour vous demander de compléter l'état des lieux. Il peut signaler un défaut qui n'était pas visible le jour de la visite, comme une fuite sous l'évier.
Pour le chauffage, ce délai est plus long. Il court pendant le premier mois de la période de chauffe, car un radiateur ne se teste vraiment qu'en hiver.
Si vous refusez de compléter le document, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Elle est gratuite et cherche une solution amiable.
Et s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?
Le code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra donc le rendre dans le même état, sauf s'il prouve le contraire.
Cette règle ne joue pas pour celui qui a empêché l'état des lieux. Si c'est vous qui avez refusé, vous ne pourrez pas vous en prévaloir à la sortie.
Les cas particuliers
- Un logement meublé. L'état des lieux s'accompagne d'un inventaire et d'un état détaillé des meubles. Ces documents ne peuvent pas être facturés en plus de l'état des lieux.
- Une colocation. Remettez un exemplaire à chaque colocataire qui signe le bail. Les règles propres à la colocation sont dans le bail de colocation.
- Un bail mobilité. Les règles de l'état des lieux sont les mêmes que pour un bail classique. Voir le bail mobilité.
- Un logement vendu loué. Le nouveau propriétaire reprend le bail en cours. Demandez au vendeur l'état des lieux d'entrée du locataire : c'est lui qui servira à la sortie.
Gardez ce document avec le bail et les diagnostics remis au locataire. La liste de ces diagnostics est dans les diagnostics obligatoires pour louer.
À lire aussi : état des lieux de sortie : comparaison et retenues, les documents à remettre au locataire et les dégradations du locataire.
Ce qu'il faut retenir
- L'état des lieux d'entrée se fait à la remise des clés, ensemble, par écrit, en un exemplaire par partie.
- Décrivez chaque pièce avec précision : « bon état » partout ne prouve rien.
- Fait entre vous, il est gratuit ; par une agence, le locataire paie au plus 3,03 € TTC par m² en 2026.
- Le locataire peut le faire compléter dans les dix jours, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.
- Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état.
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Questions fréquentes
Le locataire peut‑il refuser de signer l'état des lieux d'entrée ?
Il peut refuser, mais ce refus se retourne contre lui. Sans état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Si aucun accord n'est possible, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés par moitié.
Peut‑on faire l'état des lieux d'entrée quelques jours après l'emménagement ?
La loi prévoit qu'il soit fait à la remise des clés. Une fois les meubles installés, une partie des murs et des sols n'est plus visible. Le locataire peut en revanche le faire compléter dans les dix jours qui suivent.
Des photos suffisent‑elles à remplacer l'état des lieux ?
Non. Les photos peuvent illustrer l'état des lieux, mais elles ne le remplacent pas. Le document écrit, daté et signé par les deux parties reste obligatoire. Les photos datées sont utiles en annexe pour appuyer une description.
Combien de temps garder l'état des lieux d'entrée ?
Gardez-le pendant tout le bail, puis au moins trois ans après le départ du locataire. C'est le délai pendant lequel une action en justice reste possible pour un litige né du bail.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (7)vérifiées le 17 octobre 2026
- Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (état des lieux, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023)Légifrance
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté)Légifrance
- Article 1731 du code civil (présomption de bon état en l'absence d'état des lieux)Légifrance
- État des lieux d'entrée dans un bail d'habitationService-Public.fr
- État des lieux de sortie pour un bail d'habitationService-Public.fr
- Détecteur de fumée : installation, entretien et remplacementService-Public.fr
- Location vide : l'état des lieuxANIL
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Comment se déroule l'état des lieux d'entrée ?
Il se fait le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'installe ses affaires. Le logement doit être bien éclairé, et encore libre des affaires du locataire.
Vous pouvez le faire vous-même ou le confier à un professionnel qui vous représente, comme un agent immobilier. Profitez-en pour vérifier que le détecteur de fumée fonctionne : c'est une obligation du bailleur lors de l'état des lieux.
Exemple. M. Lefèvre loue un deux-pièces à Tours. Dans le séjour, il ne note pas « bon état » mais « parquet chêne, deux rayures de 10 cm près de la fenêtre ». Il prend aussi une photo datée. À la sortie, personne ne pourra discuter de l'origine de ces rayures.