État des lieux de location : le modèle à suivre et les règles communes à l'entrée et à la sortie

Celui de votre choix, à condition qu'il respecte la présentation imposée. Le décret de 2016 laisse deux possibilités :

1. Un document unique. Chaque pièce a une colonne « à l'entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire ».
2. Deux documents distincts. Ils doivent avoir la même présentation, pour que la comparaison reste facile.

Le support peut être le papier ou un fichier électronique, rempli sur tablette ou sur ordinateur. Dans les deux cas, chaque partie reçoit son exemplaire dès la signature.

Un « état des lieux vierge » trouvé en ligne peut servir, s'il contient toutes les rubriques du tableau ci-dessous. Vérifiez surtout qu'il prévoit les relevés de compteurs, la liste des clés et la place pour les réserves. Un modèle trop sommaire, qui ne laisse écrire que « bon état », vous protège mal.

Le décret impose une liste minimale. Certaines mentions sont les mêmes aux deux moments, d'autres ne figurent qu'à la sortie.

Chaque description peut être complétée par des observations, des réserves et des photos. L'état des lieux porte sur tous les locaux et équipements privatifs prévus au bail : la cave, le balcon ou le garage compris.

Exemple : Nadia loue un trois-pièces avec une cave et un parking. Son modèle prévoit une ligne pour chaque annexe. À la sortie, la porte de la cave abîmée pourra être comparée à son état d'origine, noté à l'entrée.

Trois solutions sont possibles, dans cet ordre de préférence :

• le propriétaire et le locataire ensemble, à l'amiable : on parle d'état des lieux contradictoire, car chacun est présent et peut faire ses remarques ;
• un tiers mandaté par le propriétaire, comme une agence ou un notaire, avec le locataire ;
• un commissaire de justice, l'ancien huissier, si l'état des lieux amiable est impossible.

Le recours au commissaire de justice vise les cas de blocage : une partie ne vient pas, refuse de faire l'état des lieux ou de le signer. N'importe laquelle des deux parties peut le demander. Il prévient chacune au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée.

Le prix dépend de qui le fait et du moment. Voici les règles en vigueur en 2026.

Une clause du bail qui ferait payer l'état des lieux de sortie amiable au locataire est réputée non écrite. Le partage des autres frais d'agence est expliqué dans les frais d'agence en location.

• Location meublée. Un inventaire détaillé du mobilier s'ajoute à l'état des lieux, sans frais en plus : voyez l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.
• Grille de vétusté. Dès la signature du bail, vous pouvez convenir d'une grille. Elle fixe la durée de vie des matériaux et un abattement par année, qui servira à la sortie.
• Chauffage individuel. Le propriétaire complète l'état des lieux avec l'index de chaque énergie : gaz, électricité, fioul. Ces relevés peuvent être transmis au diagnostiqueur du DPE.
• Local commercial. Les règles diffèrent : voyez l'état des lieux d'un local commercial.
• Conservation. Gardez l'état des lieux avec le bail, les diagnostics et les photos, au moins jusqu'au règlement complet du dépôt de garantie, et de préférence trois ans.

À lire aussi : les dégradations du locataire et les obligations du locataire sortant.

• L'état des lieux décrit le logement pièce par pièce, à l'entrée et à la sortie, et il est joint au bail.
• Pas de formulaire officiel : un modèle libre convient s'il reprend les mentions du décret du 30 mars 2016.
• Un document unique avec deux colonnes, entrée et sortie, rend la comparaison plus simple.
• Fait à l'amiable, il est gratuit ; par une agence, seule l'entrée peut être facturée au locataire, dans un plafond.
• Le commissaire de justice n'intervient qu'en cas de blocage, et son tarif est partagé par moitié.